旅游房地产步入机遇期亟待提升软实力和专业化

来源：新华网海南频道     作者：修梓馨    2011-10-25

　　新华网海南频道１０月２４日电（记者王晖余）随着休闲度假旅游需求的提升和房地产调控政策的深入，传统住宅市场成交表现逐渐黯淡。旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资者青睐，也成为房企规避风险转型升级的重要途径。但旅游地产开发目前也面临着住宅化倾向明显、服务设施配套不齐、规划差异性不够等挑战，亟待提升专业化和软实力。

　　——旅游市场及调控政策为旅游地产带来机遇

　　随着国家房地产宏观调控政策的实施，我国房地产业正进入新的调整发展时期。房企非住宅开发投资比例开始上升，商业地产和旅游地产等成为房地产开发的新热点，越来越多的开发企业意识到仅仅依靠单一的住宅开发很难规避市场风险，只有丰富产品多业态布局才能实现盈利，开始在住宅产品之外布局商业地产和旅游地产。

　　中国房地产研究会会长刘志峰说，近年来旅游业与房地产业结合催生了旅游地产的发展，开发企业借力地方政府对旅游业的重视去布局商业地产和旅游地产，丰富产品多业态布局规避风险实现盈利，成为房地产企业转型的契机和新的增长点。

　　在旅游资源丰富独特的海南，中信、华润、万科、富力、恒大、雅居乐等大型房企近几年加速在海南落子布局。其中，华润的石梅湾、中信的山钦湾、雅居乐的清水湾等旅游地产项目因位置佳、规模大十分惹眼，雅居乐清水湾项目占地面积达１．５万亩。雅居乐集团２０１１年上半年实现合约销售１５７亿元，其中海南雅居乐清水湾旅游地产项目销售金额逾４６亿，成为严厉调控下，领跑楼市的“黑马”。

　　刘志峰说，与此同时，我国已经成为世界第四大旅游消费国，度假性置业需求更以每年２０％的速度增长，据统计已有２７个省、自治区、直辖市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或者第三产业重点发展的产业，这为旅游地产的发展带来了重大机遇。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，旅游地产最大的机遇在于休闲旅游已进入寻常百姓家，中国有１３亿人口得旅游市场，旅游资源也极其丰富。中国旅游地产服务集团有限公司总裁丁祖昱也认为，国人日益增长的休闲度假需求，是旅游地产的最大需求和最大资源所在。

　　以海南省三亚市为例，三亚市政府秘书长黄兴海说，近年来，三亚市一方面加大保障性安居工程的力度，另一方面按照高端、适度、有序的原则引导房地产企业转型升级，多开发建设经营性的旅游地产，以产权式酒店、酒店式公寓、养生公园等为代表的旅游度假地产快速发展，受到人们的喜爱，今年三亚旅游度假产品项目已经发展到３０个，投资２９．０９亿元，建设面积３１．５７万平方米。　

　　刘志峰说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，既满足了旅游度假者的生活，也为部分投资置业者提供新的投资渠道，同时也带动了地方其他相关产业的发展，随着国民休闲度假需求和投资需求的不断增加，加上房地产调控政策的实施，旅游地产的需求将更加旺盛，房地产企业应结合自身实际，认真研究市场，调整产品结构，赢得发展机遇。

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　　——旅游地产面临诸多挑战

　　由于起步较晚，旅游地产发展在面临重大机遇的同时，也面临着住宅化倾向较为明显、规划差异性不够、服务设施不配套、专业化程度不高等制约因素。

　　北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎认为，上世纪９０年代前是中国旅游度假地产的雏形期，主要是国有企事业单位、政府机关的疗养院、招待所或各种培训中心；上世纪９０年代到２００５年左右是处于初级的度假地产阶段，即单纯地盖房子；２００５年至今，真正意义上的旅游地产、度假地产开始逐步开发，但专业化程度仍然不高。

　　中国生产力策划专业委员会副主任何红光认为，从旅游地产前期的发展过程来看，更多的是旅游拉动地产，很多旅游度假区的地产搞上去了，但旅游并没有搞上去，旅游地产住宅化倾向必须得到彻底纠正。

　　丁祖昱说，目前国内很多城市的旅游地产规划雷同，缺乏差异性，甚至一些旅游地产名称都一样。世界知名的一些旅游地产休闲度假圣地都具有差异性和独特性，我国旅游地产在规划上还需要全方位的提升。

　　此外，还有来自营销的挑战，丁祖昱说，旅游地产最大的特性之一是项目和购房者是在不同的区域，比如海南超过７０％的购房者来自岛外，这意味着旅游地产的整个营销战线非常长，导致营销当中出现很多独特性问题。

　　有关专家认为，目前旅游地产的旅游与地产之间融合性不够，旅游地产不是单纯居住的功能，必须满足购房者和投资者的“吃住行游购娱”等综合旅游要素的需求，旅游地产所提供的后续衍生服务和基本服务还远远不够。

　　朱中一说，旅游地产还面临着如何处理开发与保护之间的关系的挑战，旅游地产往往位于旅游资源较好的地区，要正确处理好资源保护与开发的关系，在禁止开发的地方一定要禁止，在限制开发的地方一定要限制。

　　旅游地产还面临如何保证总量基本平衡、结构基本合理的问题。朱中一说，旅游地产必须要适合广大老百姓各种需求的需要，比如三亚亚龙湾等海湾高档宾馆不少，但适合中低普通老百姓需求的不多，此外旅游地产过高的空置率带来了资源浪费和物业管理难度加大等问题。

　　——旅游地产亟待提高专业化和软实力

　　有关专家和业内人士认为，旅游地产必须提高专业化程度，保持一定的公共性和有序性，不断提高软实力，将旅游和地产相结合，和旅游产业真正形成互动。

　　一是科学规划旅游地产，让旅游地产与旅游资源、生态环境相适。旅游地产的优势在于与旅游资源结合，有很好的文化景观和自然景观，旅游资源在开发时应得到充分的保护。比如，海南岛热带滨海资源景观在国际旅游岛建设中一定要保护好、利用好，避免破坏环境、盲目开发、过度开发，要科学规划健康有序和谐共生的绿色发展的开发模式。　

　　二是注重内涵确保品质提升软实力。无论是休闲度假还是投资，消费者对旅游地产的品质要求相对较多。旅游地产要走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下工夫，在服务水平上上档次，努力创品牌提高产品价值。旅游地产开发不能沿袭普通住宅开发的理念，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力。海南省旅游发展委员会巡视员陈耀说，旅游地产应该转向软实力，围绕游客和客户需求，从多方面提供服务和管理品牌。

　　三是必须走专业化发展道路。吴必虎认为，下一步度假地产、旅游地产专业化是房地产发展的普遍趋势。只有专业化后旅游地产才能真正健康发展，要打造定位各异的风景地产、养生地产、养老地产、温泉地产、海滨地产、娱乐地产等，对旅游地产专业方向、策略以及本土文化进行认真研究。

　　四是房地产业和旅游业要紧密结合，保持旅游地产的公共性。吴必虎说，不能把旅游地产９０％的楼盘或资源卖掉，必须保持５０％的资源进行可持续经营，以此为依托形成一个度假目的地，保障旅游地产楼盘不闲置，并通过社区“去孤岛化”提升旅游地产的度假氛围，获得可持续发展。