全国多个城市上演土地大战 用地价格倍增

来源：中国网     作者：许甲猛    2009-08-13

多个城市上演“土地大战”

　　居住用地价格较前12月均值翻一番

　　记者12日从中原地产研究中心发布的最新一期土地月报获悉，7月居住用地成交面积较6月有所下降，与前12月均值基本持平。

　　尽管成交量出现缩减，但土地交易市场依然是居住用地最为耀眼，多个城市相继上演争夺大战。逾七成居住用地溢价成交，居住用地地价继续上升达到4125元/平方米，比前12月均值翻一番。

　　记者了解到，7月房企拿地热情高涨，土地成交市场一改6月北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等城市相继上演争夺大战。北京大兴区地块，上海青浦赵巷地块，广州金沙洲、大学城地块，武汉东湖开发区地块，杭州钱江新城地块，分别被万科、保利、绿地、金地等知名品牌发展商收入囊中。

　　随着居住用地成交的持续火爆，各地政府推地信心倍增，继续加大居住用地的供应量。7月北京、上海、广州、深圳等12个被监测城市土地整体供应1953公顷(281幅)，高于前12月均值75%，其中居住用地供应801公顷(81幅)，高于前12月均值102%。成交方面，7月12个被监测城市共成交土地1455公顷(235幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交322公顷(47幅)，高于前12月均值9%。

　　中原地产认为，12个城市中，一线城市居住用地供应再次放量，北京、上海、广州、深圳相继推出热门居住用地，预计后续几个月将再掀土地成交热潮。

　　记者发现，房企拿地热情的高涨，直接刺激了地价尤其是居住用地价格的走高。统计显示，截至7月底，12个被监测城市的土地流标率为12%，与6月份持平;居住用地成交乐观，上海、广州、深圳和杭州均无居住用地流标。

　　7月整体土地底价成交率为80%，大部分工业用地及商办用地均以底价成交。但逾七成居住用地为溢价成交，底价成交率仅为29%，北京、上海、广州和杭州等热点城市居住用地全部溢价成交。7月12个被监测城市居住用地价格为4125元/平方米，较前12月均值1809元/平方米高出128%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析说，导致近期全国各主要城市土地市场成交火爆、价格上涨的主要原因在于开发企业的资金充沛、市场大环境转暖以及政策的利好效应。他解释说，近几个月市场成交量的持续增长令开发商的资金状况得到了极大缓解，加之政府宽松的信贷政策，股市的回暖使得开发商获取外部资金的渠道更加宽泛。而政府出于扭转房地产开发投资跌势目的出台的多项举措，包括降低开发商自有资金比例和土地出让金缴纳条件的放宽，令开发商持有的资金量大幅增长，这让房企有了拿地的动力和底气。

　　任启鑫指出，土地是房地产开发企业赖以生存和发展的基础，去年迫于市场调整很多开发企业包括一些知名企业都不敢盲目动用大笔资金拿地，但当下市场情况发生明显变化，出于企业长远发展和项目滚动开发的考虑，这些企业必然要进行新一轮的“圈地运动”，而各地方政府在此时加速推出地处城市核心区的稀缺地块，更加剧了争抢的激烈程度。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，今年以来住宅市场的热度明显超过写字楼和商业市场，住宅市场的火爆必然带动居住用地市场成交的火爆，而房价的不断上涨也必然刺激地价的持续走高。

　　杨红旭说，居住用地价格的快速上涨与推地结构有关。去年下半年由于市场处于调整期，很多企业都放缓了拿地的步伐，而政府担心土地被贱卖也放缓了推地尤其是优质地块的推出速度，但现在市场再次升温，随着房企拿地热情的不断高涨，政府也开始加速推出优质地块以保证有较高的收益，这无疑刺激了土地市场成交的火爆和价格的走高。

　　对于下半年的走势，杨红旭说，虽然不排除下半年商品房的成交量会有所下降，但最困难的时期已经过去。他预测，土地市场的成交量会超过上半年，地价会延续上涨的势头，但涨幅可能趋缓。

　　专家：房价将于今年12月回落 目前是极度泡沫

　　2009年8月10日，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。中新社发刘君凤 摄

　　中国的房地产市场今年上半年重现价格飞速上涨现象，据发改委最新披露统计数据，中国70个大中城市房价环比已经连涨五个月，这一现象已经接近楼市火爆时的07年数字。至于中国房价何时有望出现回落，中国社科院专家曹建海12日在接受本网独家采访时预测，房价将于今年12月份回落并深度下行。

　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海12日接受了本网记者的独家采访。曹建海在采访中指出，作出房价将于今年12月份回落的原因包括：第一，经济不景气的局面难以改善。

　　房价同股价一样，也是经济景气指标所派生的。由于中国经济难以快速转型，再加上国内收入差距过大导致需求疲软，所以房价作为先行指标必将回落下行。

　　第二，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上介时投机者大量抛盘，房价极有急剧下降甚至崩溃。

　　曹建海同时强调，目前楼市已是极度的泡沫。曹建海称，判断房地产是否出现泡沫，有一个指标：房价中地价所占的比例。如果地价占房价的90%以上，就可以认定出现泡沫。现在，商品房的建造价格连售价的十分之一都不到，这是极度的暴利，也是极度的泡沫。

　　在谈到“地王”时，曹建海表示，“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价的最主要因素。如果信贷收缩，那么“地王”将成为一个笑话。

　　专家：决定中国房价的主要因素是投机需求泛滥

　　今年上半年房地产市场似乎在各个行业中回暖得最早最快，无论是各地房价的快速上涨、“地王”频出，还是捂盘惜售现象重现楼市，一切的迹象都与房地产最火爆的06年、07年相似。而有关专家12日在接受本网独家采访时分析指出，决定当前房价的主要因素是投机需求泛滥，而不是很多人认为的“供给短缺”。

　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海12日接受了本网记者的独家采访。曹建海在采访中指出，有专家认为，当前土地的供给减少，市场出现“供给缺口”导致房价高涨。实际上，在目前高房价的背景下，有真实住房需求的人已经承受不住，需求急剧下降，这种“供给缺口”不是真实需求的供给缺口。

　　曹建海认为，决定当前房价的主要因素是投机需求泛滥，而不是很多专家认为的“供给短缺”。而当前房价高涨是由盲目的“投机需求”所决定的。

　　曹建海还具体谈到，当前投机需求主要包括三个部分：国外热钱、国内炒房者以及国内那些通过房子保值、增值的家庭。

　　在谈及如何判定是否是投机需求?曹建海表示，如果一个人或家庭的购房数量超过了改善性住房需求的边界，就可以判定是投机需求。

　　曹建海特别强调，宽松的信贷政策容易导致投机需求泛滥。中国保“八”房地产仍然是重要支柱，投机者认定政府不会抑制房地产行业。如果信贷政策过于宽松，从银行贷款过于容易，那么想通过买房来保值、增值的需求则是无限的。