究竟是不是暴利？揭海口房价成本冰山一角

来源：证券导报     作者：许甲猛    2009-08-03

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”这句房地产行业内流行的说法，多少反映出了开发商的强势、房地产行业暴利的存在。对于房地产开发成本的问题，业界很少给出比较明确的答案。

　　近日，国土资源部、国家统计局等纷纷展开对地价、房地产成本构成情况的调查，一时间成为业界关注的焦点。海南也有9个房产项目榜上有名，这是否能揭开海南房价成本的冰山一角?海南的房价又是由什么来决定的呢?

　　土地成本：大部分在10%

　　近三年的拿地比价为20%

　　地价可以说是房产开发的重要支出之一，近日，国土资源部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中海口的9个项目中，地价最高占房价的比例为24.59%，最低为8.8%，但海南业界对此数字却颇有微词。

　　“这几家楼盘有一定的代表性，但都是以招拍挂的土地成本为统计的，海南的土地来源渠道太多了，没法用一个数据或者一个衡量表示，或者一个公式套它。”海南一位开发商向《证券导报》的记者表示，“海口不少楼盘2002、2003年拿的土地现在还在开发中。因此从这一点看，海口很多在售的项目，并不符合这次土地案例抽样的标准。据我所知海口拿地最低的比例仅达到3%。”

　　而另一位房产公司的何女士也介绍，海口地价有缓步上涨的趋势。不过由于海口市各地段地价不一，拿地成本也不一致。但总体上开发商拿地的成本并不是很高，像海口2008年的两任“地王”新港和玉沙村，开发商拿到的价格是4784元/平方米和6141元/平方米，但算上容积率，楼面地价也不过1200元/平方米左右。“如西北岸这块地，去年楼板价是1100到1200，今年楼板价达到1500。”

　　但也有业界人士对如此简单的将土地成本和房价做对比表示不赞同，“情况有多种，有些公司也是在很低谷的时候很低价拿的，但是也有一些公司90年代冲进来，直到2005年、2006年恢复了再进行开发，那个成本不太一样，所以评估其他城市和评估海南房地产项目就有一个差别，这个要有一个区分。还有就是有些土地拿地的时候是附带条件的，比如安置员工等，这些也是需要成本的。”

　　一位地产开发商向记者表示，目前海口的房价和地价比大部分集中在10%以下，在2006到2008年拿到土地的项目，地价房价比是在20%。