海口新基准地价上调 业内认为不应视为涨价

来源：海口晚报     作者：许甲猛    2009-09-01

海口市新一轮基准地价更新成果明起实施，据了解新基准地价整体水平较旧基准地价上调了111.27％。业内人士认为，此次基准地价更新不是涨价，而是针对2005年基准地价水平而言，是基准地价水平的归位和更新，真正归位和更新到当前的水平。

　　调整原因：

　　旧地价不能准确反映当前水平

　　新一轮基准地价为什么要更新？市国土环境资源局相关负责人介绍，这其中主要有四个方面的原因。

　　据介绍，我市现行土地定级及基准地价评估的基准日为2004年1月1日，2005年由市人民政府公布实施。近年来，我市经济和城市建设迅速发展，土地的基础性配置作用凸显，而现行基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化。如海甸岛、西海岸、长流起步区等地现行住宅用地基准地价为30－50万元/亩，而当前实际市场价格均已超过100万元/亩。其次基准地价是政府调控和引导土地市场的重要手段，近年来我市城镇规划的调整、旧城改造的推进、城镇基础设施投入的增加，土地价值大幅提升，现行基准地价在实际运用中，已经不能满足政府宏观调控和地价引导的需要。此外，现行基准地价以亩计价的地面地价表现形式，不能直接反映房地产项目开发中的土地成本含量。现行基准地价同时难以充分反映同一区域、同一乡镇内不同空间位置的实际平均地价水平。第四，我市2005年公布的基准地价已经实施四年多，按照相关规定，应进行周期性更新。

　　计价方式：

　　楼面地价直接反映单位土地成本

　　据了解，我市现行的基准地价是以地面地价为表现形式。市国土环境资源局相关负责人介绍，此次新基准地价采用楼面地价，即单位建筑面积所分摊的土地价格。楼面地价具有操作简便，易于应用等优点，与地面基准地价相比，楼面地价更直接地反映了建筑单价中中所包含的单位土地成本价格。同时，楼面地价还可直接估算投资成本和投资效益，有利于政府和土地使用者更好的规避市场风险。此外，楼面地价能够方便地测算出商服、住宅用房各楼层分摊的土地价格，有利于解决楼层分摊土地价格的确定问题。楼面地价还为综合用途（如商住楼）建筑物的地价分摊问题提出了很好的解决思路，更便于实际应用和操作。

　　根据对省外大中城市的调研了解，楼面地价已经在国内其他大中城市得到广泛应用，因此，海口市以本轮基准地价更新为契机，借鉴引用了楼面地价。

　　业界反应：

　　地价真正归位和更新到当前水平

　　新一轮基准地价更新成果引起业内的广泛关注。业内认为，此次基准地价更新不是涨价，而是针对2005年基准地价水平而言，是基准地价水平的归位和更新，真正归位和更新到当前的水平。

　　据了解，新基准地价整体水平较旧基准地价上调了111.27％，其中商服用地地价水平上调了103.14％；住宅用地地价水平上调了111.78％；工矿仓储用地地价水平上调了128.22％。据了解，去年全国105个监测城市中，综合地价增长率为负值的有27个城市，去年综合地价增长率在10%以上的仅有4个城市，分别为大同、海口、湖州和北京。尽管地价增长幅度较大，但以住宅用地为例，去年全国35个主要城市平均地价为每平方米2020元，而海口为每平方米1175元，三亚为每平方米1697元。海口住宅地价水平较全国平均水平低41.83%，而三亚商业地价水平较全国平均水平低29.80%。业内认为，海口的平均地价仍然较低，仍有上涨空间。

　　相关链接

　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的某一估价基准日法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。（记者光明）