部份城市数据显示：十一后房价或将要下降

来源：新华网云南频道     作者：许甲猛    2009-09-30

在经历了楼市连续大半年的大涨之后，房地产企业都将希望寄托于“金九银十”这个传统旺季。最新的统计数据显示，9月初南京楼市的成交量相比8月有了下滑。而从昨天起，南京市房管局展开了房地产市场专项检查。在这样的“内外夹攻”之下，楼市“拐点论”又起。部分“专家”言之凿凿：10月之后房价将会下行。这样的说法有现实依据吗？房价真的会在这么短时间内发生转折？江苏商报采访地产界名家，为读者明辨楼市真相。

　　数据显示：确有放缓迹象

　　一线楼市渐显疲态

　　据各家统计机构公布的最新统计数据显示，除过广州市因房价下跌的因素致使成交量大涨之外，京沪两地则继续延续着滞涨的局面。

　　9.1-9.6，北京商品房成交面积出现4.29％的小幅下跌。且上周楼市的整体开盘均价为12640元/平方米，较前一周14500元/平方米，环比下降12.83％。

　　而北京市2009年北京秋季房地产展示交易会也于9月6日正式落幕，展会意向成交金额共约26亿元，意向成交套数为2588套，其中北京项目意向成交金额约18.2亿元，意向成交套数为1297套，成交面积约12.4万平方米，成交均价约为14670元/平方米。与今年春展相比，此次秋展的意向成交套数减少了197套。
9月第一周，上海商品住宅成交前10名楼盘的成交均价，都在3万元/平方米以下，这也使得上周上海商品住宅的平均成交价格环比回落10％，至15590元/平方米。

　　由于积累的刚性需求已经在上半年集中释放，目前房价的居高不下也令置业者重新观望。此外，由于临近秋交会，部分置业者可能会推迟购房。而全国各大城市秋交会、国庆期间楼盘因为前几月成交量的下跌势必会推出更大的优惠，这对成交量也会有一些不利影响。今年楼市9月份成交量不会有太大起色，恐难再现“金九银十”。

　　南京二手房成交下滑

　　房价像脱缰的野马一路攀升，二手房的成交量在过去两个月内也是持续高位增长，但8月开始南京二手房成交量出现回落。根据南京网上房地产统计，2009年8月南京共成交了8766套二手房，同比7月下降了721套，降幅达到了7.6％。

　　相比成交量下降，另一组数据带来的却是不断增长的讯息。根据365地产家居网统计，2009年8月南京个人网上挂牌房源数和挂牌均价都创下历史新高。其中，个人挂牌均价达到了8144元/平方米，比1月份7202元/平方米的价格上涨了13％，个人网上挂牌房源数更是达到了21802套。其中，从单月增幅来看，8月挂牌均价同比7月增加了277元/平方米，挂牌量增加了3107套，均超过了上半年平均单月增幅。

　　“最重要的原因之一，就是现在房价上涨速度过猛，超过了购房者能承受的范围。”业内人士表示，从全市各区域8月成交量来看，江宁、建邺、玄武、下关等区成交量均有不同程度下滑，“而这些区域房价上涨速度也居全市前列。”

　　对于8月南京二手房成交数据，南京中介均表示种种迹象已经能看出，二手房市场成交量持续上涨的可能性已经不大。

　　根据365地产家居网统计，8月南京鼓楼、白下、建邺等区网上个人挂牌均价超过了11000元/平方米，鼓楼区均价更是达到12037元/平方米，而在今年年初，白下、建邺区挂牌均价仅在9000元/平方米上下，鼓楼区也只有10000元/平方米出头。

　　金九开门未“见红”

　　在众人翘首期盼下，9月第一周过去，然而南京全市房地产市场却并没有想象中那么火爆。相关数据统计显示,9月1~6日,南京市商品住房每天的住房认购量都在300套以内,一扫六七月份的疯狂,甚至有3天的认购量不足200套。

　　根据搜房网的统计，9月份将有46家楼盘推新房源。其中不乏凯润金城君上、金地名京上西区、雅居乐花园二期、中北品尚等重量级老盘、新盘。虽然上市的楼盘数量较多，房源量不低于8000套，但大量上市的房源并没有给购房者带来惊喜。相反，由于部分楼盘价格较高，购房者也不得不在购房时做着艰难的选择。例如银城聚锦园，跃层房源预计销售均价将超过20000元/平方米，该价格已经创下龙江房价新高。

　　想留在城里的购房者只能选择小户型，通过减少房屋面积来降低购房总价，而城中目前小户型几乎已没有低于100万的楼盘。只有龙江板块还有部分50万~60万元的小户型，而且也非常抢手。还有一部分人不愿意放弃普通住宅，所以他们也只能选择像江北这些目前房价还比较低的板块。虽然目前江北的房价已经全面突破5000大关，但是和城中、河西这些板块中动辄上两三万的价格相比，江北的房价还是比较低的。

　　在搜房网近期举行的“金九置业调查”中，有300多名网友参与了调查。众多网友纷纷投票表达自己对9月楼市走向的观点。其中有超过45％的人不看好楼市，认为房价会跌；30％的人对九十月份的楼市持观望态度；10％的人认为房价会涨，但是上涨幅度不大；还有15％的人看好楼市，认为还会再有一波行情。

　　现实状况

　　昨日南京再现抢地大战，保利地产经150轮竞拍高价杀入

　　奥体南部拍出新地王

　　南京又出新地王了。保利地产的南京首次亮相，就通过150轮竞价，抢下之前大热的NO.2009G34金沙江东街地块。

　　昨天下午,南京市国土局的拍卖大厅显得异常拥挤，昨天推出的4幅地块吸引了众多开发商。其中最引人瞩目的就是NO.2009G34金沙江东街地块，吸引了包括万科、朗视等8家地产企业竞拍，其中地产大鳄保利地产更是首次亮相南京。

　　保利鏖战150轮

　　记者了解到，NO.2009G34地块规划为二类居住用地，总出让面积达95804.6平方米。出让底价8.5亿元。地块位于河西奥体南部，距离未来地铁二号线中和村站稍有距离。目前看来，将会成为目前河西最南端的住宅项目。

　　拍卖开始后，最先出招的是融侨地产和首次参加土地拍卖的南京嘉盛房地产。总价瞬间被抬至10亿元以上。第35轮，手持8号牌的保利地产终于出手，叫价11.15亿元。随后3家地产公司展开拉锯战。直至第85轮，嘉盛叫价13.04亿元后，拍卖主持人提醒：投资有风险，出手请谨慎。第117轮，金基通产将地块总价抬至15.22亿元后。NO.2009G34地块楼面地价达7221元/平方米，成为今年河西“新地王”。无论面对嘉盛地产、融侨地产，还是此后加入战团的金基通产、宋都地产。保利地产竞拍代表始终出价跟进，最终在150轮胜出，以15.92亿元拿下，楼面地价高达7553元/平方米，成为今年的新地王。

　　保利地产的拿地代表在现场接受365地产家居网采访时表示，首度在南京拿地，就选择在河西，主要是看好河西新城的发展。当然，保利地产不排除今后继续在南京拿地的可能。以南京的城市发展水平来看，15.92亿元的价格还比较值得。至于什么时候开建，打造何种产品，还需要等今后的规划。而南京业内人士表示，这幅地块建成后的房价预计超过15000元/平方米。

　　地王诞生，房价更稳

　　保利地产砸巨资成为新地王，业内人士并不奇怪，“环顾南京四周，能卖出高价钱的土地只有河西南部。目前河西奥体区域的房源基本售罄，开发商求地心切。再加上仁恒·江湾城等项目的热卖，所以近期河西土地上市量加大，开发商拿地的激情也比较高。”

　　NO.2009G34金沙江东街地块刷新了楼面价纪录后，与其仅一街之隔的中北·品尚无疑成了最大的受益者。

　　记者了解到，2006年底，中北·品尚以2339元/平方米的楼面地价拿下该地块。相比之下，两幅地块容积率、建筑高度等标准都一样，但是NO.2009G34金沙江地块的体量，是中北·品尚的3倍。业内人士表示，“中北·品尚本计划在今年下半年公开，均价定在9000~10000元左右/平方米。但现在隔壁出了个新地王，价格是否会作出调整，就不得而知了。”

　　此外，昨天拍卖的另外3幅地块也都经过数论竞价，各有所属。南京紫金房地产经过30轮竞拍，以1.51亿元竞得玄武区龙蟠路的NO.2009G35地块。亚东建设经过40轮竞拍，以2.84亿元拿下NO.2009G36雨花台北窑岗村地块。苏宁环球子公司江苏乾阳，则经过77轮以4.62亿元竞得NO.2009G37玄武区岔路口地块（老年服务设施用地）。

　　政策导向

　　南京专项检查维稳楼市

　　9月7日，南京房管局官方网站发布通知称，将从今天起展开房地产市场专项检查。房管局副局长郭宏定表示，开发商捂盘、哄抬房价、无证销售等10项违规行为将受严查。

　　记者在南京网上房地产了解到，这份《关于开展房地产市场专项检查的通知》(简称《通知》)详细写明了此次检查的范围，包括全市今年以来领取了《商品房销售许可证》的所有在售商品房项目，将采用普查的方式，对这些楼盘的售楼处和销售行为进行检查，为期10天，到下周五结束。
南京市房管局副局长郭宏定表示，此次检查就是为了维护市场稳定，全面了解南京楼市行情，并根据检查的结果进行处罚。