助力旅游岛建设 农垦土地开发模式详解

来源：海南日报     作者：许甲猛    2009-11-24

海南农垦土地开发模式详解助力旅游岛建设

　　海南农垦的土地资源，似乎正经受着前所未有的“炙烤”。

　　一场盛大的资源推介会，将海垦深藏闺中多年的各种优质资源，尤其是土地资源，掀开面纱，呈现在人们眼前。这场盛会吸引了全国各地1000多家大型企业，许多金融、专业投资咨询机构也闻讯赶来参加这场业界盛会。在建设海南国际旅游岛这一背景下，农垦怎样实现跨越式发展，农垦的土地资源优势更加令人瞩目。

　　与此同时，这场目的在于促进农垦产业转型升级的资源推介会，也引发各界更多的好奇。此举是否会造成农垦土地的无序开发、农垦产业结构调整政策的本意能否得到实现、土地资源开发将采取什么样的程序和模式……23日下午，就各界关注的问题，南国都市报记者专访了省农垦总局有关负责人。

　　既谋求自己活得更好又助力建设国际旅游岛

　　记者：今年8月21日，海垦召开了一次规模空前的资源推介会，可谓是海垦拉开产业升级大幕、发展地产及地产旅游业的一个标志动作。近3个月过去了，目前有何进展?

　　海南农垦总局有关负责人(以下简称海垦)：海南农垦资源推介会是在国务院和海南省委、省政府加快海南农垦管理体制改革、推进海南国际旅游岛建设这一重大背景下召开的，也是海南农垦结合海南国际旅游岛建设，把农垦优势资源尤其是丰富的土地资源作为海南国际旅游岛建设的重要载体，通过合理有序地开发利用土地，推进海南农垦产业的转型升级，带动垦区劳动力转移，促进农场经济发展，增加职工收入。一句话，在谋求让自己活得更好的同时，我们也正在为国际旅游岛建设出力。

　　其实，这次资源推介会是对农垦资源进行合作开发利用的一次整体招标公告。换句话说，就好比是做菜，我们把原料端出来，让社会上的有识之士替我们写菜谱，谁的菜谱写得好，我们就和谁合作。这次资源推介会在全社会引起了巨大的反响，取得了良好的效果和重大的成果。至今已有1000多家企业前来农垦寻求合作开发，也策划了许多很好的项目，目前大部分项目正在按程序有序推进，这为更好地发挥农垦土地资源优势，推进农垦产业结构优化升级建立了一个良好的平台。

　　主张项目带土地合作开发不做“一锤子”买卖

　　记者：全国1000多家企业蜂拥而至，来海垦寻求合作开发，这是促进海垦发展的好机会。但是，另一个让人关注的问题是，这么多开发商前来，如此大面积的土地开发，是否会造成垦区土地的无序开发，土地资源被大量浪费掉?

　　海垦：从开始酝酿资源推介会时，我们就考虑到了这个问题。对于农垦资源特别是土地资源的开发利用，我们始终坚持合作开发的原则，主张以项目带土地合作开发项目，反对简单的“一锤子”买卖土地的行为。

　　具体来看，农场作为一级法人和土地的产权代表人，是项目开发的主体;农垦总局是按照省政府赋予的职责扮演资产管理者的角色，对农场上报的合作开发项目，从产业发展的可持续性、农垦利益保障、职工安置保障、规划可行性等方面履行内部核准职能。因此，在土地合作开发项目中，以农场作为主导与开发商进行洽谈。对有两家以上合作开发意向企业的，农场将按照总局产业政策要求，参照招拍挂的方式来比较合作开发方案，并将择优选出的方案报总公司投资管理部，由投资管理部组织有关部门评审后报总局(总公司)会议核准。这种模式不仅有机地保障了土地的有序开发，还确保了农场经济的发展和劳动力的有效转移。

　　此外，我们还想借此机会，提醒有关开发企业，由于垦区土地的开发利用还受地方政府规划、用地计划指标等方面因素的制约，所以，开发企业在策划项目时还要积极主动与地方政府沟通、协调，以确保项目得到顺利实施。

　　合作开发立足长远发展项目须符合三个核心标准

　　记者：这可能又带来一个新的考虑，农场是以土地作为其经济发展的支撑点，土地被大面积开发或者说供应后，今后农场依靠什么来维持生计?

　　海垦：前面我们已经说过，农垦的资源特别是土地资源的开发利用是坚持以合作开发为主，不主张搞“一锤子”买卖。而对于合作开发项目，我们重申的是必须符合我们的产业发展方向，一是要着眼于长远发展，要留下一批能支撑农场可持续发展的产业，以促进垦区产业结构优化升级，不能只顾眼前利益，简单地将土地一卖了之;二是要尽可能多地解决职工就业，把职工从低端的种植环节解放出来，转移到二、三产业就业，大幅度提高职工收入;三是要有利于大幅度提升农垦土地价值，实现土地价值最大化。这三个核心目标是我们一贯坚持的产业政策，是与各界合作开发的重要条件，也为确保农场经济长期稳定发展提供了良好基础。

　　建主题公园，办特色旅游带动农场和区域经济发展

　　记者：您认为，海垦资源怎样开发利用，才能更好地为国际旅游岛的开发建设服务?目前有没有一个概念性的思路?

　　海垦：农垦的资源开发，正是以海南国际旅游岛建设为契机，秉承利用自身资源优势、提升海南的旅游产品品位这一宗旨。

　　我们认为，海南作为国际旅游岛，需要建设一些主题公园和特色旅游购物等大型项目，这类项目占地面积大，回报周期长，有些项目经济效益甚至不佳，在地方政府无法大量提供土地资源的情况下，我们却有非常独特的优势可以发展这样的项目。我们不是追求短期的利益，我们追求的是能够可持续回报的长期利益，追求能够大量转移劳力就业、能够带动农场和区域经济发展的项目。因此，我们非常欢迎开发商前来与我们洽谈合作开发这样的项目。

　　记者：来自全国各地的大企业非常看好海南农垦，也非常希望能和有着丰富资源的海南农垦合作，对于不断前来的寻求合作者，您有什么建议?

　　海垦：非常感谢大家对海南农垦的支持，我们希望与各方优势互补，实现共赢合作。对此，我们有两个建议。第一，在策划项目时，大家不要把眼光都仅仅集中在旅游地产上。海南农垦除了拥有丰富的土地资源外，还拥有丰富的经济和存量资产，可以在深化旅游度假产品的开发方面与社会各界协同合作。农垦资源的潜力是无限的，农垦的土地除了适宜发展旅游及旅游地产外，还适合发展畜牧业、农业种植、水产养殖、农副产品深加工等产业。因此，农垦的产业升级不仅是旅游业和房地产开发，而是全方位、多元化的，有很多合作机会和很大的发展空间。第二，在策划项目、寻求合作时，一定要按照我们规定的程序来进行，逐级上报层层审批，按我们设定的规则来，项目的推进也会更有效率。

(记者 曾苗)