09中国旅游地产投资高峰论坛 展望旅游地产的未来

来源：三亚晨报     作者：许甲猛    2009-12-21

[编者按]旅游地产是近年来兴起的房地产开发重点。12月15日，由海南广播电视台旅游卫视《旅游地产》栏目、三亚凤凰岛、搜狐焦点和海南联华创展创意传媒联合主办的2009中国旅游地产投资高峰论坛在三亚举行。来自旅游、房地产、传媒和金融等业界的精英人士汇聚一堂，共同探讨中国旅游地产的发展、规划、价值等相关话题，从旅游地产的现在展望旅游地产的未来。随着政策的不断明朗和政府的大力推动，“国际旅游岛”的形象也日渐清晰，海南地产界更是迎来了前所未有的大好机遇。

　　陈淮(住房和城乡建设部政策研究中心)：

　　海南旅游地产发展要惠及本地人

　　在旅游休闲这件事上，陈淮认为，三亚千万别把这个国际旅游岛重心放在卖房子上，旅游地产中的重点还是旅游，房子卖一回就卖没了，旅游一辈子也卖不完，可以反复卖。国际旅游岛也好，旅游地产也好，重在旅游，有了旅游才有了旅游地产。我们看到大家口袋里装的精美画片，以及看到的高端旅游设施，可以说海南最好的旅游硬件不亚于世界上最好旅游胜地，比如说夏威夷、马尔代夫或者其他地方。但是，我还不敢称国际旅游岛，我觉得档次还上不去，收入达不到，旅游项目中还有很多欠缺。

　　他认为，旅游地产还是国际旅游岛都是一样，我觉得实行多元化、多样化的城镇化创出一条路才有前景。三亚房子90%岛外人买了，恐怕将来也难免有这样趋势，这未必是坏事，权衡利弊，有一天海南国际化程度真的大大提高了，在这里的游客享有世界一流的旅游资源，身心欢悦程度确实让他们满意而归了，但当地住民不能从中受惠多少，就沦为城市最底层的就业人口。在其他国家有教训，相对做的好日本北海道，我希望海南旅游业给海南省老百姓确实带来福音而不仅仅把海南最优质旅游资源让给富人，让给岛外人尽情享用，这是国际旅游岛发展中，发展规划里头最根本的地方，以及海南旅游地产把优质资源建高档别墅，老百姓住宅不管，城镇化程度没有多少提高，城镇基础设施老百姓享用的公共资源也没有多少改善，这显而易见不是十二五城镇化房地产业发展和国际旅游岛发展的希望和目标。

　　任志强(华远集团总裁、华远地产董事长)：

　　没从数据上看出房价过快上涨

　　任志强说，这次国务院会议上特别提出，要抑制房价过快增长，同时提出部分城市的房价上涨速度过快，但我没从数据上看出房价过快上涨，也许我比较笨，在10月份公布房价指数增长3.9%，11月份公布是5.7%，但是别忘了去年10月份是大幅度下降的，2007年10月份也是开始下滑，去年房价指数下降太低所以在出现5点几的增长，因为环比来说11月份下降10月份也是下降的，环比下降怎么能说绝对值上升了呢？

　　这里出现一个问题，按平均房价计算一定出现一个巨大错误，什么意思呢？比如说三亚平均房价两万元钱一平米，是不是所有房子都卖两万元。举一个例子，如果10平米我们卖20万元，有一个高价一平米卖10万元，另外还有一个一平米卖了5万元，那么就是剩下8平米价格多少，因为15万元没了，一般老百姓是买剩下8平米房子，不是买的那两个贵的。所以我说，普通商品房价格就越低，这就是一个最简单普通算术题，因此国际上从来没有用过平均房价这个概念，所谓房价都会用中位数来代表我们房价和中低收入家庭可以消费住房消费水平，按刚才举例子如果中位数，就需要把一平米10万块钱价格拿要，还需要把一平米五万块钱也拿掉，在剩下八位里面去数第五位数是什么，中位数和平均数大概差100%的数据，因此平均数说明一个房价增长过快的时候，中央文件特别提出增加普通商品房或者中低价位小户型商品房供应的时候，是算错帐的，根本没有搞清楚两个概念的差别，稀里糊涂认为平均数代表普通商品房代表我们房价收入比代表中低收入家庭，而社会上蓝皮书认为85%家庭买不起商品房就因为这样数据是错误的，非常简单的数据错误造成了一种欺骗，以至于中央电视台每期节目都在说房价过高你别买让所有老百姓受到巨大的财产损失，本来一个房子赚两倍的钱结果变成买一套房子钱只能买一个厕所，这就是我们面临的问题。

　　马勇(中国旅游协会教育分会副会长)：

　　目前海南旅游地产产品还是单一的

　　马勇说，旅游地产跟其他地产有共性也有差异化，共性包括企业品牌形象，海南地产发展实际上也可以引领全国旅游地产的发展，因为全国最有名地产公司也在这个地方投资、开发，也在这里寻找比较好的独特的赢利模式。现在世界上正在评选全球旅游地产百强，另外对产品品牌的提升，这个方面就是三亚目前还有差距，特别是我们国内旅游地产刚刚兴起，或者说刚刚涉足，在探索的阶段，我觉得提升产品品牌竞争力很重要，但是整体上讲，我们产品品牌还不够，就是我们的竞争力还有待增强，所以刚才看凤凰岛建设的宣传片我觉得思路包括表现形式非常好，我们希望有一批有品牌的企业有品牌的产品。

　　中国经济发生了很大变化，如果谈房地产未来的判断，我们可能都是纵向的理解，理解政策的演变价格的变动，实际上忽视了很重要的区域选择，我们现在简单分为大城市中等城市小城市，实际上很大程度上区域创造品牌，区域品牌很重要，国家最早东部沿海开发，西部开发，中部崛起，现在我们谈的区域可能更具有个性化。

　　马勇说，我们应该遵循市场规律进行科学管理，因为旅游地产不是简单把第二住宅当成旅游地产，它一定是有功能的，现在仅仅盯着住宅这一块，实际上旅游地产多元化目标趋向可能大大提升我们的功能。近日在亚龙湾考察，三亚要打造东方夏威夷，打造黄金海岸目前还不可能，这个方面我觉得投资可以多元化目标趋向，将来大大提升投资效益，另外多元化功能结构能够形成合理的旅游房地产产品体系，目前海南的地产产品还是非常单一的。

　　陈璐（凤凰岛总经理）：

　　消费群体对海南的房地产发展有信心

　　对于海南房地产市场，现在我们有百家以上的企业，其中有几十家应该说全国顶尖的地产大鳄在这里进行投资，动用资金上千亿，提出打造目标是打造海南的八大国际世界级湾区，我们知道整个世界上现在目前知名的有八大湾区,比如说洛杉矶、纽约、东京湾、新西兰的霍克湾、香港浅水湾，我们现在提出目标打造海南世界级湾区，这个定位非常高，现在有百家企业动用千亿资金在这里打造，应该说整个开发商的信心对海南经济发展尤其房地产发展信心非常十足的。

　　消费群体对于海南的房地产发展也非常有信心，现在的消费群体跟90年代初那个被低估的消费群体完全是不一样的群体，大家知道90年代泡沫经济主要是投资为主，但是现在为什么造成这么热销，因为客源消费群体主要还是想把它作为第二居所，所以消费的理念不同，这是整个房地产市场能够稳定发展的是主要的因素。现在的消费理念是，大家已经对自然资源价值的认同对健康生活品质的认同对人生价值的重新定义，这些都是代表着当今高端人群或者高尚人群对于休闲度假生活或者对于生活一种定位。

　　在政策层面上，也就是国际旅游岛的概念应该带动了整岛旅游，作为海南第二产业的旅游房地产势必也会能够从中分到一杯羹。整个形势也会得到充分发展，所以从以上这几点考虑，从个人观点来讲，应该说海南的房地产它的稳定性非常强，而且有很大的上升空间，比如说海南房地产转折就是从03年的非典以及去年08年经济危机表现，应该可以看得出，海南房地产现在已经进入健康步骤，所以抗击能力也要比其他城市要更强。