房价猛涨海南出重拳:捂盘惜售3天可踢出市场

来源：每日经济新闻     作者：蔡于博    2010-01-22

　　针对房地产市场混乱、房价涨速过快、投资投机性需求旺盛的现状，海南省住房建设厅（以下简称海南省住建厅）抛出了或许是史上最严厉的惩罚手段。

　　《每日经济新闻》记者1月21日获悉，海南省住建厅组织各市县规划局、房产局负责人召开会议，提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改的，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。

　　会议还强调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，往后逐年增加。

　　业内人士指出，海南此轮楼市火爆与上世纪90年代的泡沫有相似的背景，因此要警惕由区域发展规划带来的房地产投资过热，并严格执行“国11条”。

　　短期内不缺房

　　针对市场混乱的现状，海南省住建厅在上述会议强调，经批准预售的项目应在10日内全部公布房源并明码标价，已销售的商品房要及时开具发票，并办理买卖合同备案及预告登记；会议还强调，如发现捂盘惜售、炒房和哄抬价格等行为，责令3天内整改，逾期不整改的，将开发企业列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。

　　同时，未获得预售许可的，不得以“内部认购”、“预交诚意金”、“发放VIP卡”等任何含有预订款性质的名义或方式进行促销，一经查实，即列入黑名单。

　　记者了解到，从1月18日起，海南省住建厅就要求各地住建局（房管局）会同工商、物价等部门开展房地产市场检查整顿，检查重点为已批准预售项目、未获预售许可擅自销售的项目。

　　海南省住建厅还要求，对已立项的房地产项目，各市县要加快规划许可、施工许可审批，加快推进建设进度，为市场提供持续充足的房源，满足市场供应。

　　资料显示，今年海南省房地产开发投资计划为330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%。

　　海南省住建厅的相关负责人强调，近期将有千万平方米的商品房项目陆续达到预售许可条件，并投放市场，因此，海南短期内不会出现房源紧缺的局面。

　　投资需求超一半

　　“你不交（诚意金）自然有人交，到时候你就没房子买。”海口市某政府部门工作人员何力（化名）向《每日经济新闻》记者表示，诚意金、定金、预收款之类的缴费根本无法禁止，因为现在是市民在“抢房”。

　　何力表示，去年10月他准备在郊区买一套小户型，但3个月后，房价已经从5000元涨到7000多元，9万元的存款已无法应付首付了。

　　他表示，在海口买房的人中，外地人居多，其中大部分来自江浙和东北。这也在一定程度上促成了开发商捂盘惜售、收取诚意金的行为，并抬高房价。

　　国家统计局的数据显示，去年12月，海口市新建住宅销售价格同比上涨13.4%，涨幅居全国第四；国土部下属的中国土地勘测规划院也发布报告称，在去年出现地价“商住倒挂”的四个城市中，海口位列其中。

　　海南省政协常委、海南大学中国经济理论研究所所长王毅武向《每日经济新闻》记者表示，目前海南省房地产市场的投资投机性需求已经占一半以上，其中，文昌已达到80%。

　　他表示，优良的海湾地带已经被大开发商瓜分完毕，目前的市场只是“小打小闹”，由外地有钱人和中小开发商主导。

　　大开发商也开始行动。记者了解到，SOHO中国旗下的“博鳌蓝色海岸”项目即将启动销售，该项目位于三亚博鳌论坛特别规划区内，包括115栋别墅。而此前，SOHO中国董事长潘石屹一直强调，战略重点是北京和上海。

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　　引导资金投向高端服务业

　　“上述政策是否见效，目前还很难预计。”王毅武表示，海南省的房地产开发应该注重两个层面——高端的旅游地产、低端的民生地产。

　　上述会议透露的消息显示，今年海南省将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，往后逐年增加。廉租住房保障范围扩大到中低收入住房困难家庭，租赁补贴标准原则上不得低于每户每月300元。

　　会议同时表示，通过城市规划管理，引导前来参与国际旅游岛建设的投资商，将资金投向旅游高端服务业，推进国际旅游岛建设发展。

　　向记者表示，上世纪90年代的房地产泡沫与此轮市场火爆的背景十分相似，即区域发展规划推动市场火爆。

　　他表示，海南省的经济发展水平已经难以支撑房价，应该严格控制投资规模和节奏，并执行“国11条”中的各项调控政策。

　　王毅武表示，他将在即将召开的海南省“两会”中提案，建议发放国际旅游岛补贴，由中央和省级两级财政承担，用于提高当地居民的消费能力。

　　延伸阅读：限地令两月后或将解禁

　　在对近乎疯狂的房地产炒作进行抑制后，海南可能将在3月底恢复卖地。

　　海南省发改委负责人1月19日接受本报采访时透露，“国际旅游岛”的实施蓝图——《海南国际旅游岛建设总体规划》将在1月底完成制订，此后将提交国家发改委。按照初步计划，如果该《总体规划》能在3月底获得国家发改委批准，则海南的商业性开发土地出让将会在届时“解禁”。

　　此前，海南省委书记卫留成于15日下午宣布，海南暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。

　　上述海南省发改委负责人解释说，这“两个暂停”是旨在防止在总体规划出台前岛内土地被过早圈占，不利于未来总体规划的实施。

　　而一旦规划获批，卖地恢复，新的土地供应格局将引导海南新一轮的开发建设。

　　围绕推进旅游岛计划和应对近期出现的地产风潮，海南官方连日召开会议。1月18日上午，五届海南省政府第三次全体会议讨论落实国际旅游岛建设各项任务。同日下午，全省国土环境资源系统会议讨论加强下一步土地管控政策。

　　为强化土地监管，海南还将在1月25日前全面开展全省存量用地开发利用情况调查。

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　　竭制“真空期”圈地潮

　　“海南国际旅游岛建设这盘棋如何布局，有待总体规划的引导。在规划获批前的真空期内，随意批地上项目，会造成资源浪费为下一步发展设置障碍。”海南省国土环境资源厅一位负责人19日向本报记者解释说，“省里的意思是，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准总体规划后再行启动。”

　　这位负责人说，在未来恢复供地后，海南下一步土地供应将主要是围绕国际旅游岛项目进行，向旅游基础设施、公共服务设施、各类旅游主题公园、高新技术产业等方面倾斜。

　　“国际旅游岛成败的关键是房地产业能不能稳定持续地发展，如果疯炒一阵房地产，最后造成新一轮泡沫的话，国际旅游岛的蓝图就要大打折扣，甚至造成失败的结局。”中国(海南)发展改革研究院院长迟福林19日对本报记者说。迟是《海南国际旅游岛建设总体规划》方案的捉刀者之一。

　　房地产是海南建省以来经济起伏的风向标。1992年海南爆发房地产炒作狂潮。高达800多亿元的资金在狂潮过后化为500余幢“烂尾楼”。

　　17年后，噩梦似乎重来。由于巨量游资再度涌入岛内房地产市场，在今年1月4日国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后的5天之内，海南省商品房销量就达到了2008年全年的总和。

　　面对此形势，海南省委书记卫留成在上周五宣布“两个暂停”，以期遏制圈地风潮。

　　控制移民式商品房供地

　　不过，前述海南省国土环境资源厅负责人强调，海南对土地供应也是有保有压。

　　“近期特别将增加保障性住房的供地指标，控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房项目的用地供应指标，严格防止圈地和贱卖土地。”这位负责人说。

　　据这位负责人解释，海南，特别是三亚的住房产品结构比较特殊，多数是岛外购买者用来度假的，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。这一类商品房的开发具有移民性质的特点。

　　根据海南省国土环境资源厅统计，目前海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%.

　　大开发在即的海南，还在着手强化对存量土地资源的掌控。

　　海南省国土环境资源厅日前发出《关于严格落实房地产开发闲置土地处置工作的通知》，要求海南省国土部门与土地受让人在土地出让合同中，依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

　　对未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，将限期在1月25日前完成整改。拖欠土地价款的单位和个人在欠款期不得参与出让土地竞买活动。

　　前述国土厅负责人介绍说，从今年起，海南省各市、县国土资源行政主管部门要按房地产、第二产业、第三产业、基础设施、其它等分类，将已供宗地的开发利用情况，包括成交价格、土地价款缴纳、合同约定开竣工时间、实际开竣工时间和闲置土地处置情况等信息，通过“全国土地市场动态监测与监管系统”上传，以预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

　　海南还将对已划拨和出让国有建设用地的价款缴纳情况进行全面清理，同时加大欠缴土地价款的追缴力度。

　　去年12月海南三亚房价环比涨幅居全国第一

　　1月19日，国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%。

　　而来自搜房网发布的非官方统计数据称，去年全年海南完成房地产开发投资287.9亿元，同比增长44.3%，同比涨幅居全国第二位，仅次于山西；商品住宅完成投资261.78亿元，同比增长51.9%，同比涨幅居全国第二位，同样仅次于山西。

　　另外，去年全年海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房销售额351亿元，同比增长73.2%。其中，在国际旅游岛上报国务院批准期间的12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，环比上涨158.80%。