海南旅游地产、高端度假酒店业发展前景如何？

来源：中国改革报     作者：许甲猛    2008-09-28

　　海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视

　　海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。

　　独特自然资源，为海南旅游房地产奠定了坚实的基础

　　海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。

　　海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

　　中信泰富董事局主席荣智健先生，非常看好海南的发展前景，他说：“中信泰富投资海南，就是因为非常看好海南的发展前景。海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好的。国内看好海南的居住环境，这是一个大趋势，将会在今后5年、10年甚至更长的实践影响中国的发展。”

　　积淀改革成果，海南是富裕人群追求高品质生活的绝佳选择

　　三十年的改革开放，社会财富极大增长，总体小康向全面小康的的历史跨越，使海南，这个风景气候条件绝佳的宝岛，成为富裕阶层追求的最佳旅游居住之地。

　　据有关国际权威机构调查数据显示，我国65%的富裕家庭拥有两处房产，且选择别墅作为第二房产的富裕家庭占到了83%的比例；26%的富人拥有3处房产，且第3套住房的平均购房面积达到了184平方米；8%的富人拥有4处住房。这是我国经济发达地区、人居环境良好地区房地产需求旺盛的主要原因，财富效应凸显。

　　1978年改革开放时，我国的GDP仅有3645.2亿元，人均GDP仅有381元，到了2007年，我国的GDP猛增到246619亿元，人均GDP也增长到2460美元。1978年城镇居民家庭人均可支配收入只有343.4元，2007年达到13786元。

　　据美林全球财富报告(2007年版)，改革开放30年，中国的富裕人士已经是世界上增长最快的几个国家之一，中国现在的富裕人士(超过100万美元金融资产)较前一年增长了12%，达到23.6万人，中产以上阶层已达3亿人口。

　　中国改革开放30年，使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。30年改革开放带来的财富效应，使海南旅游房地产的健康发展就应成为必然。

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　　生活条件便利，海南基础设施、医疗卫生及文化体育建设日臻完善

　　建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。

　　粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。电力电网加快建设，装机容量达到256.5万千瓦，已建成220KV环岛电网，110KV电网覆盖全省各市县及开发区；正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。

　　近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。仅海口市就有4家三甲级医院，各医院都从岛外引进大量的人才。完善的医疗卫生体系，为广大的游客提供了周到服务的健康保障。

　　与此同时，海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。

　　基础设施建设和医疗、卫生、文化、体育、娱乐体系建设的快速发展，使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。

　　良好的人居环境，海南是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地

　　在加速推进现代化的同时，人类居住的环境也在日益受到破坏。世界环境保护的压力越来越大，人居环境质量日益下降，有些地方甚至威胁到人的身体健康和正常生存。

　　联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。

　　在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。

　　在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。

　　海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。

　　统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海南！

　　追求绿色，珍爱生命，成为富裕起来之中国民众日益追求的美好境界。

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　　国际化的海岛，海南品牌效应凸显，知名度不断提升

　　在2008年博鳌亚洲论坛期间，胡锦涛主席在三亚举行重大国事接待活动，这是我国国家元首，首次在首都之外举办的最美国事活动，让三亚令世人瞩目。

　　不仅如此，亚洲论坛永久落户琼海博鳌，三亚连续成功举办四届世界小姐选美大赛，文昌新航天基地项目启动，洋浦保税港区获准设立，奥运圣火在境内首传在三亚等一系列重大事件，都极大地提升了海南的知名度，使海南品牌效应凸显。

　　尤其是，海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。

　　近年万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、新世界、中信国安、中信太富等知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市、文昌市、陵水县等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展，尤其是在三亚亚龙湾五星级酒店的密度居全国之首，在全世界也堪称一流，继亚龙湾之后，被命名为“国家海岸”的海棠湾，国内众多的投资者以及国际上顶尖的酒店管理公司，已经将目光聚焦在这片正在建设中的美丽海岸，这里将成为全中国乃至全世界品质最高的度假圣地。

　　高品质的生活，“生命周期”理论决定了成功人士在海南购房的脚步不会停止

　　“生命周期”理论告诉我们，人的生理将在35岁以后出现生命的向下拐点。

　　大多数成功的人士，财富积累都在40岁左右取得一定的成果。尤其是在50左右岁的成功者，他们通过自己不懈的努力和拼搏，获取了辉煌的成功，追求物质享受和生活的舒适将成为他们生活中重要的部分。在西方社会中，已经出现了这样的潮流和时尚，50岁左右的成功人士，开始放弃工作的紧张和忙碌，去享受舒适休闲的生活。

　　美国房产界的标杆公司普尔特(PULTE HONE)体系，经过多年的研究，认为大部分都市人都将经历“三次置业”的过程：第一次置业，年轻人初入社会，一套卧室和起居室合一经济型或效率型的住宅是他们的首选。

　　第二次置业，大部分人在30-40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时候，他们青睐的是实力型或炫耀型的住宅。最好是黄金地段的电梯豪宅，有大面积规划的住宅空间、突显住户尊荣的科技化设备，还有强调视觉美感的豪华建材。

　　这两种置业人群的偏好并不一定完全符合海南房地产的情况。

　　第三次置业，45岁之后的人士，向往更多的家庭生活，或者开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。山水是否清秀，玩伴是否众多，园区服务是否完善，都是影响他们购买行为的主要因素。

　　属于第三次置业阶层的大多数是掌握有一定社会和个人财富的功成名就人士，从物质条件来看，他们具备一定购买力。同时，这一年龄段的人日益面临着人生命周期拐点。现代医学证明，人类的生命活动是有其运行周期的，当这个周期运行到从高潮向低谷的拐点时，生命、时间对于他们来说更显珍贵，从心理上、生理上都有需求到海南这样舒适的、在全中国独一无二的地方置业，享用自己创造财富的成果，享受高品质的生活。所以说，宏观调控和经济周期都不能改变他们的置业规划，阻挡不住他们在海南购房置业的脚步。

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　　生命健康乐土，“银发经济”使海南房地产蕴含无限商机

　　国家统计局统计表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。这仍在不断增长的庞大人群，将成为旅游房地产的庞大市场消费群体之一。

　　从我国五次人口普查的数据情况来看,我国人口老龄化呈加速状态。截止到2001年,我国60岁及以上老年人已达1.32亿，占总人口的10.35%。而且,在今后的40年里,老年人口数字将以每年3.2%的速度递增，预计到21世纪中期我国60岁以上的人数将会超过4亿。老年人市场已经成为一个庞大的市场，并且旅游作为一种社会化的活动，也日益成为老年人的主要休闲方式。

　　在所有的旅游者群体中，老年游客的旅游条件最为优越，既有时间，又有经济条件。老年旅游者格外关注身体健康、追求生命质量，且颇有积蓄，旅游消费水平较青年人高，他们愿意选择安全、不费体力、环境优美、优雅宁静的旅游地去观光或度假。如今，海南岛的自然山水、秀美海滨、舒适温泉，高负氧离子空气已成为越来越多老年人旅游居住首选。

　　另外，中国独生子女政策导致的双亲家庭已经开始进入退休年龄，赡养老人的东方文化，在新一代单亲子女中得到延续和发扬，那些有一定成就又在事业巅峰的年轻人，将海南作为老人休闲享受的乐土，以尽他们的忠孝之心。

　　近几年来，在海南的老年人公寓，市场十分广阔。在海南三亚、琼海，已经有十分成功的项目，琼海、保亭的温泉、三亚冬季的气候受到全国各地，尤其是北方地区中老年消费者的广泛青睐。

　　宏观调控政策，海南旅游房地产市场短期下滑但前景乐观

　　在宏观政策下，国内一些城市的房地产市场出现下滑，而海南房地产市场亦不能独善其身。

　　从好的方面看，表现为五个方面：

　　一是开发投资情况完成良好。根据海南省统计局公报：今年1?7月，海南省房地产开发共完成投资99.53亿元，同比增长66.5%，其中住宅建设投资占84.2%，达83.85亿元，同比增长81.6%；

　　二是施工面积增加。今年1-6月，海南全省商品房施工面积累计1030.43万平方米，比上年同期增加218万平方米，增长了26.8%；

　　三是竣工面积大幅增长。今年1-6月，海南全省商品房竣工面积累计104.49万平方米，比上年同期增加40.25万平方米，增长62.7%；

　　四是销售面积及销售金额增幅明显加大。今年1-6月，海南全省房屋累计销售178.33万平方米，比上年同期增长72.92万平方米，增长了69.2%，其中住宅销售面积累计172.73万平方米，增长了73.9%；

　　五是价格依然保持了坚挺。6月底，海南全省商品房销售均价为5548.8元/?，比上年同期增长了1238元/?，增长幅度为27.6%。

　　从不好的方面看，宏观调控的影响开始显现。

　　一是海口商品房施工面积比上年同期减少了4.3%，出现负增长。

　　二是全省施工面积1-6月份施工面积环比逐月递减，6月施工面积比3月份施工面积锐减263%，比5月的施工面积减少134%。

　　三是销售面积及销售金额先杨后抑逐月递减。从今年四月份起，每月发生的销售面积、销售金额逐月在下降。

　　四是房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数都明显下降。据海南省调查总队提供的数据显示，二季度海南省的房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数下降到90.5，跌落到不景气区间，比上年同期下降了47.点，比一季度下降32.2。全省房地产企业家信心指数为100，比上年同期下降31.3点，比一季度下降22.7点。

　　以上情况出现的原因，一是由于宏观调控导致经济的不确定性，消费者普遍存在持币观望心态；二是资本市场的巨幅波动产生的负财富效应对海南房地产也产生了不利的影响。这些原因对全国房地产业产生的影响具有其共性。但由于海南旅游房地产资源秉赋具有稀缺性的特点，进而决定其在宏观调控下与全国房地产呈现不同的表现形式。

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　　回顾90年代的宏观调控，因为没有真实需求作支撑，海南房地产泡沫最终破灭，房价跌入深渊。而目前正在进行的宏观调控，对海南旅游房地产的影响，却迥异以往。

　　一是环境优势持续支撑。这是本文从不同角度所分析的海南旅游房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自全国乃至港澳地区的支撑将更加的稳固。而此次宏观调控恰成为海南旅游房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南旅游房地产，最大程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南旅游房地产健康稳定可持续发展。

　　二是真实需求支撑。此次宏观调控与上个世纪90年代背景不同。经过30年改革开放后的中国，国家经济基础发生了本质的变化，对房地产形成有利的支撑。据国家发改委公布的1?7月份的数字显示，除深圳、东莞等少数城市房价与去年高峰时期(这一时期的房价属于不正常的阶段，在此不加论述)出现较深跌幅外，尚难找到全国房价出现大跌的数据支持。尽管国内房地产市场观望气氛浓郁，成交量缩减，但是海口房地产仍呈上涨局面。国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，海口新建住房销售价格同比上涨16.5%，居全国首位。可见，海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛；

　　三是城镇化支撑。中国工业化、现代化的建设，必然伴随这城镇化的过程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南旅游房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可略见一斑。

　　四是国家战略支撑。中国政府“保增长，控通胀”政策的调整，使国民经济中重要的支柱产业??房地产业获得新的发展机遇。房地产业在国民经济地位突出，因而必然是宏观调控的重要行业，，但是如何调控，调控到什么程度，都要围绕国家宏观经济目标的实现来考虑。如果要实现经济的平稳增长，房地产业就不应该压得太低，应有适度增长为宜。9月15日，中国人民银行采取了6年来的首次降息行动，并下调了除五大银行和邮政储蓄银行之外的金融机构存款准备金率，还将5年以下期限的个人住房公积金贷款利率下调了18个基点。这是一个明显的政策放松信号，非常利于减轻购房人的负担。中央决策者致力保持经济平稳较快持续增长，对房地产行业来说，无疑是一个政策松动的利好消息。

　　五是资本市场财富效应的支撑。资本市场的调整，将助推旅游房地产业发展。今年以来，上证指数从6000点跌至2000点，跌幅达到60%以上，这在全世界都是少见的。这与中国经济基本面形成强烈反差。进入本世纪，中国经济持续高增长，实现了从总体小康到全面小康的跨越，如何消除虚拟经济与实体经济的“剪刀差”，切实维护广大股民的切身利益，政府必要的调控是资本市场健康发展的基石和保障，是建设和谐社会的重要之举。

　　作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。

　　中国改革报2008年9月22日文章

　　作者简介

　　王一林，吉林长春人，经济学博士、高级经济师。自1982年起，先后在吉林省物价委员会、海南省人民银行、海口合作银行任职，1997年任海南发展银行副行长，2000年至今任中国银行海南省分行副行长。

　　海南大学、中南财经政法大学兼职教授及硕士研究生导师，中国企业文化专业研究会常务理事、特约研究员，海南省信用建设委员会副主任。编著多部金融专著。其中《海南金融20年》被列入《海南历史文化大系(特区卷)》。所著《转轨时期商业银行风险研究》一书获得省部级社会科学专著二等奖，参与《金融学》等8部经济金融类书籍的编著，公开发表论文40余篇，其中《关于国有商业银行股份制度改革目标的理论思考》《对防范国有银行业的制度思考》等多篇论文获奖。