国际旅游岛加速“海地产”升温 旅游多合一成主流

来源：中国旅游报     作者：周筱    2010-08-11

        自国家批复海南国际旅游岛上升为国家战略后，海南地产一时之间成为了全国关注的热点，“海地产”一词，就此风声水起。

　　碧海蓝天，椰树婆娑等是海南特有的旅游资源，作为中国最适合发展旅游房地产地区之一，吸引了国内很多著名房地产开发公司纷纷而来，参与了海南旅游房地产建设。在海南1500公里的海岸线上，每一个海湾都会看到规模很大而又漂亮的景观型住宅项目。不难预见，旅游房地产——作为旅游和城市投资两个产业的融合点，必将成为海南发展主流。

　　现象：海南旅游房地产火了

　　从三亚往海口方向一路数过去，海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭……随着雅居乐、中信、富力、海兴、华隆等大项目的进入和开发，几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块。

　　据中国国家统计局近日发布的最新统计表明，与去年同期相比，今年上半年，海南完成房地产开发投资和商品房销售额、销售面积增幅均居全国之首，海口、三亚房屋销售价格指数同比涨幅则居全国70个大中城市前两位。

　　“首次观光，二次度假，三次买房”。近年来，到海南购房，享受最佳居住环境，已成为国人的新时尚。目前，海南房产市场70%被岛外人士购买，这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。例如，受航天发射场和国际旅游岛建设的双重影响，文昌旅游地产最为火暴，在高隆湾一带的楼盘，房地产开发商都打出了“航天地产”、“把家安在航天城”、“航天城我的家”等诱人的推销广告语，吸引了众多购买者。

　　“旅游地产的最大契机就来自人们经济富裕起来后带来的生活理念和方式的改变，而‘海地产’的迅速成型，又反过来影响着更多人的改变。”王勇是来自上海的IT精英，自从购置了博鳌中信千舟湾的房子后，他对海南旅游地产有了更深的认识，“现在我们认为除了工作和养育孩子，度假是很重要的生活组成部分，在海南买套房子，不仅是节假日有一处可以放松身心、海边逐浪的休闲居所，享受原生态的写意生活，同时，随着旅游地产概念的广泛传播，物业投资价值凸显，还可以分享这种升值带来的经济效益。”

　　隐患：住宅化倾向带来高空置率

　　然而，在大量岛外人士购房火暴背后，同时呈现出海南房产空置率居高不下，隐患凸显。据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率大多在20%左右。而文昌市“中南·森海湾”楼盘定位为62万平方米海湾公园人居。据该楼盘销售总监王靖南介绍，从开盘至今销售3000多户，购房者全部都是岛外人，而入住率不到10%。

　　此外，海南房地产的开发属于资源导向型开发，对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。而目前常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。

　　“旅游房地产不是简单的旅游+地产。从旅游房地产前期的发展过程来看，更多的是旅游拉动地产，很多旅游度假区的地产搞上去了，但旅游并没有搞上去。旅游房地产住宅化倾向必须得到彻底纠正。”中国生产力策划专业委员会副主任何红光指出。

　　“一次性销售的房地产发展模式将造成‘三浪费一增加’，即楼房空置浪费、基础设施浪费、公共服务设施浪费、增加管理成本。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，“因此，海南旅游房地产的规模和档次都亟待提高，相关配套设施也有待完善。”

　　海南省副省长姜斯宪坦言，政府也积极鼓励在海南投资房地产的外地人到海南居住，而不仅仅是投资。政府希望海南能够成为这些投资者的创业基地，在今天的互联网时代，人们完全可以享受生活，又开辟事业。

　　姜斯宪表示，海南旅游房地产要丰富类型、多元开发，多建一些经营性旅游房地产项目。“各市县政府及开发企业要把目光放远点。你们所拥有的资源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。”

　　出路：旅游“多合一”发展成主流

　　目前，海南已意识到纯居住型常规房地产比重过高带来的隐患。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求，海南要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，发展真正的旅游房地产，促进海南房地产市场持续健康发展已经成为共识。

　　“海南旅游房地产的未来，需要‘多合一’式的发展”。宋祎提出，在国际旅游岛建设中，旅游房地产要形成“酒店房产、休闲房产、文化房产、生态房产、娱乐房产、复合房产”等六大产品体系。

　　宋祎说，海南房地产发展的重要目标之一就是与国际旅游岛紧密结合，发挥互为客源互为支撑的良性作用，实现房地产和旅游双赢。具体而言，就是要大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地产，尤其是度假居住地产和旅游地产，成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。

　　如今，海南旅游地产“多合一”发展模式雏形已现。例如琼海的天来泉项目，其以养生为主题，容纳了温泉理疗、康体保健、中老年体育运动、社团式兴趣小组等多重生活内容，从而实现真正意义上的养身、养生、养心。“以我们对市场的调研，来海南居住的还是以退休后的老人为主，因此，我们更关注老年业主的日常文化生活，我们要建造一座老年大学，一座体育馆，一座音乐厅，并计划和海南医学院合作投资8000万元人民币建造一座健康体检中心，为每位业主每年免费体检一次”其相关负责人何经理介绍。

　　作为土生土长的海南人，香港华商集团董事长符祥翠带着1.5亿元投资启动了文昌市唯一的HOP-SCA综合体项目的建设。所谓HOPSCA，是英文单词酒店、写字楼、生态公园、超级购物中心、会所、公寓6个词首字母的缩写。“这样的建筑群，是真正适合国际旅游岛建设的旅游地产”符祥翠充满信心。