海南狂飚房价下的不安与躁动

来源：钱江晚报     作者：蔡于博    2010-02-25

　　天价海景酒店吓跑游客；投资客想撤资海南；节后酒店房价大幅跳水；包房投机客大部分亏损……在国际旅游岛获批后的第一个春节，海南也成了全国瞩目的焦点，而春节后似乎每一条新闻都打上了负面的烙印。在它背后，被海南人称为“大陆”来的我们都想知道，如今的海南房地产，是狂热的泡沫，还是海南新征程的起点？

　　一路狂泄的客房价

　　80元订到海景酒店

　　2月19日，大年初六。三亚汽车总站外，几个东北口音的妇女一手拿着“住宿”的牌子，一手攥把瓜子，边嗑边聊天。

　　“今年的生意少了这么多，都是让今年的房价闹的，海景酒店都炒到好几千一晚了，谁还敢来呀？”一位中年妇女的话引起其他拉客“黄牛”的共鸣。

　　海景房，这个听起来充满诗意浪漫的称呼，注定有着非常“传奇”的色彩。记者沿东线海岸行走的陵水、万宁、博鳌、琼海几个城市，海景房可谓随处可见，因为有着长达超过1500公里的丰富海岸线，使海南成为了一个并不缺海景资源的地方。但同是海景酒房，价格上却有着惊人的区别。

　　大年初五、初六的海南三亚，仍然人满为患。记者在订个酒店费了不少周折，如果标称海景房，哪怕三星都要2000多元/晚，就算是家庭旅馆，也至少800元/晚，而且要求房款提前一次性付清。据悉，一些五星酒店除夕和年初一的价格都在万元/晚以上。如此高的客房价，让人感觉海南的海景房真的很俏。

　　但事实上，记者发现，这房价还真是有不少水分在。这个春节，三亚大多数酒店的不少客房处于无人租住状态。有位游客说，她家的亲戚本来也要到海南来，但因房价过高，最终选择了新马泰。这也使得三亚的客房出现房价高而客未满的尴尬情景，更使一些提前包房想在春节大赚一笔的投机客亏损不少。

　　年初七和年初八，记者先后在博鳌、文昌的高隆湾入住海景房，价格已经分别降到了400元和80元，其中博鳌同档次的房间春节要价为1500元以上；记者入住的文昌某度假酒店春节期间为288元，节后只有80元。

　　狂涨的房价

　　2010年1月房价涨一倍以上

　　这个年，在琼海代理某市区楼盘的唐小姐过得很踏实，甚至把在北京的父母也接过来好好玩了几天。因为借了国际旅游岛的东风，她代理的房子不仅价格翻倍，而且两个多月内上千套房源已经基本卖完。

　　唐小姐代理的这个楼盘位于琼海市中心，配套很成熟，但当12月份开始代理时她心里还在打鼓。为了拓展业务，她像其他很多代理中介一样，到三亚的海边开了个营销中心。去年12月中旬开盘，当时的售价是3200元/平方米。她叫业务员每天到街上发传单，到处打电话给客户，但很多客户都表示再想想。1月份，国际旅游岛的批复，让唐小姐还没反应过来，客户已经快踏破了店里的门槛。于是，房价一天一个价，从原来的可贷款转为一次性付款，就算是户型朝向不好的房子都有人抢着买。很快，上千套房源所剩无己，而房价也已经翻到了6400元/平方米。

　　短短不到一年时间，海南的房价出现了飞跃式跨升，甚至在2010年全国楼市普遍萧条的时候，它还上演了一波疯狂的抢购潮。

　　三亚的凤凰岛是当地的标志性豪宅，首次开盘在1月上旬，恰逢“国际旅游岛”规划成功获批，引来购房者的疯抢，开盘当天700余套房源既已订完，而它的均价在5万元/平方米左右。时隔一月，二期4号、5号楼在春节前开盘，均价已经飙到了8.5万元/平方米，最好的户型卖到了13万元/平方米。

　　陵水市的福湾，地处海棠湾，和三亚离得不远，但目前在售的公寓顶楼价格已经卖到了四五万元/平方米，而且不接受按揭贷款。福湾2008年开盘时，沿海的公寓均价为1.5万元/平方米，一套60平方米的公寓即使付全款也不过90万元。房价仅仅在2009年11月份以后才开始有了突飞猛进，从2.4万元至3万元，再到4万元，到现在的4.5万元，基本一月一价。据一位姓娄的售楼人员说，他们是先卖差的，再卖好的，风景最好，当然也就卖得最贵。一位从成都来的刘先生说，这个楼盘的开发商来自成都的，他有不少朋友在这里买了房，所以他也来看看，但是这个价格已经不能承受了

　　琼海博鳌目前在售房源不多，更多的楼盘会在今年3至7月份开盘。在售的有一家就是千舟湾，千舟湾位于三江入口处，它在去年五一开盘时，起价只有5000元/平方米，但是目前它的售价已经飙升到了3.6万元/平方米，售楼小姐一副爱买不买的态度。

　　低于销售部的二手房价

　　1：600的租售比

　　大年初五的凤凰岛营销中心，仍然能看到不少购房者，营销经理冯俊告诉记者，目前的房价虽然是三亚甚至整个海南岛最高的，但凤凰岛毫无疑问会成为海南“地标性”建筑，尽管现在是8.5万元/平方米，但它未来的房价会在10万至15万元/平方米。

　　但就在离它不远的三亚湾路上某二手中介，记者了解到一期房源已经有人拿出来卖，其中一套16层以下的小户型，均价卖6.8万元/平方米，还有一套高层的，卖8万多元/平方米。为证明确实有这套房源，中介还当着记者的面给房东打了电话，房东很明确地说：房子保证更名，基本没有任何交易费用，而且还能办按揭。中介代理人劝记者，要下手就得赶紧，很多人盯着呢。

　　对海景房向往不已的是外地人，对海南本地人来说，他们都不会选择海景房居住，因为这样的房子太潮湿。那对购买海景房的外地人来说，买这样的房子到底有没有风险呢？记者小小地算了下租售比。一套三亚湾边在售的海景房，单价已经卖到了4万元/平方米，以每套60平方米算，一次性付款为240万元。这样的度假公寓，旺季时一天可以租到2000元，淡季时，一个月估计也就两三千元，全年租金收入估计只有四五万元，租售比约为1：600，远超1：200~1：300的租售比警戒线。

　　告别烂尾楼的伤痛

　　当很多人都在疯狂涌向海南购房时，有多少人还记得上世纪90年代初的海南楼市泡沫？

　　山东人小娥在海口生活了13年，一直居住在海口桂林洋开发区。在她印象中，桂林洋一直没怎么开发起来，因为在海边，有很多烂尾楼一直烂了十几年，至今还烂在那里。她带记者来到了“桂林洋浴场”附近。

　　从地图上看，这里叫“桂林洋旅游区”，但是几乎看不到人在这里游玩，小娥说，本地人从来不来这里玩儿，这里的海水不干净，沙滩也不好。沿这里的海边走过去，能看到很多的烂尾楼。有的才打了桩，有的已经搭起了墙架构，有的红砖全部建好，还有的贴好了磁砖只差装玻璃窗户了，大片大片的烂尾楼静静地矗在那里，有公寓，也有别墅。其中有些公寓的窗户处被挡上了篷条和麻袋，还有的楼里有狗吠声，小娥说，这里的楼一直都没人管没人问的，有的建好了也空着，有的民工自己搬进去住了，还有人在里面养鸡养鸭。

　　而就在这大群烂尾楼中间，几个度假酒店正在开工建设。小娥说，这里以后也许会变成一个新的模样，有些烂尾楼今年已经有了重新动工的迹象，只是当年这些开发商还是当初的开发商吗？

　　海南省住房和城乡建设厅改革发展处的史贵友处长说，当年随着小平南巡讲话，海南的房产一下子变得狂热，特别是海口，很多楼盘拔地而起，但随之而来的金融危机和宏观政策影响，使很多楼盘变成了半拉子，当时一出门，随处可见烂尾楼，烂尾楼总量占到了全国的1/6，对海南的经济发展影响很大，一直拖累到1999年，国家出台处理积压房地产的相关政策，海南用了五六年时间，才把大部分烂尾楼消化掉，但现在还有部分烂尾楼存在。当年的楼市泡沫会影响到海南国际旅游岛如今在决策上更加谨慎。

　　在三亚东部沿海城市，短短两个月内，房价涨一倍很普遍，涨两倍也变得正常。好在，经历了一月份“政策市”的疯涨，如今的海南已经恢复平静，1月的疯狂不再。

　　大年初一，2010海南国际旅游地产文化节以房展形式在三亚开幕，来自海口、三亚、琼海甚至文昌、保亭等地的地产项目纷纷摆摊亮相。大年初六，记者在展会现场仍然能看到不少来自外地的旅游观光客，但是抢购房源的现象没有出现，只要想买，海景房可选的余地很多。根据统计，六天的展会，共卖出206套房源，合同金额共计2.633亿元，有明确购房意向的房源1312套。据主办方说，就春节假日来说，本来就是海南房产得销售旺季，这样的销售量只能说是一般。

　　再来说一次性付款。虽然很多人说目前海南房价疯涨，海南已经出现了泡沫，但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫，因为很多购房者是一次性付款，开发商房子还没建好，但钱已经赚进了，不会出现烂尾的风险。但也正因如此，一次性付款的受益者是开发商，却把风险扔给了购房者。

　　其实，近一两个月的房价飞涨并不是海南政府部门能预料到的，但最近几年，房地产将勿庸置疑地成为海南发展重要的一环，尤其是旅游房地产。怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害，已成为考验政府的一道课题。