从狂热到冷静理性看待海南楼市

来源：北京晚报     作者：周筱    2010-04-29

    成交量大幅回落 从狂热到冷静理性看待海南楼市

    今年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。海南建设"国际旅游岛"获批成功后，吸引大量投资者前来购置房产，使得海南房价迅速飙升。但春节过后，海南大部分楼盘每天平均客流量不到10组，成交套数和成交金额大幅回落。

　　今年3月以来，通州新城规划出台后，通州房价也经历了一个多月猛涨，甚至已经超过了北京四环内的二手房价。这与当时的海口房价逼近三亚、小盘房价超过大盘的情况惊人地相似。不少人担心通州是否会成为下一个海南？为此，《楼宇周刊》梳理了海南楼市从房价一日一涨，到回归理性的过程，希望对读者判断北京楼市变化能提供参考。

　　“国际旅游岛”获批

　　300亿元热钱疯狂进岛

　　一场因国际旅游岛概念催生的饕餮盛宴，吸引了岛外1000亿元热钱涌入海南，数以万计的游客、购房者蜂拥海南岛投资置业，短短的时间内促使海南房地产急剧升温。据海南浙商会的统计表明，国际旅游岛获批期间，曾有10万浙商进驻海南投资房产，注册运作资金多达300多亿元。一时间，投资投机演变成市场主流，个别开发商借政策利好也应声上涨房价，由此引发了海南一轮新的购房热潮，造成部分楼盘价格一日一涨。“卖房就像卖白菜”、“一夜暴富”、“一房难求”的现象成为社会和舆论关注的焦点。

　　据统计，2010年3月份海口、三亚平均房价涨幅分别为64.8%和 57.5%，位列全国房价涨幅第一、二位。与此同时，海口、琼海部分楼盘房价涨幅超过100%，甚至高达200%。

　　根据这些楼盘前后售价对比，出现海口房价逼近三亚、小盘价格高过大盘等现象，引起了外界媒体对海南房地产市场的疑虑和担忧，海南楼市“疯狂论”、“泡沫论”甚嚣尘上。

　　“两个暂停”出台

　　海南楼市骤然冷静

　　针对过热的海南楼市，担忧的不仅仅是媒体，海南省政府也在积极寻找对策。1月15日，海南省政府正式出台“两个暂停”，即暂停商业性开发土地转让，暂停审批新的房地产开发项目，在此期间，又陆续出台了规范房产交易和土地转让、抑制投机性购房、严查违规销售等系列政策。“两个暂停”出台及时果断，有利于海南省土地资源的合理开发利用和保护，有效地保证了国际旅游岛建设的良好开局和房地产市场的平稳健康发展。

　　由于房价增长过快、投资性购房受政策抑制以及度假需求短时间内集中释放等多种原因，市场供需受到不同程度影响，新开发项目跟不上快速销售的节奏，不少楼盘货量全部售罄。在这种的情况下，入岛购房者和投资客数量明显减少，市场观望情绪较浓。春节期间，海南楼市传统的销售旺季大部分楼盘每天平均客流量不到10组，成交套数和成交金额大幅回落，出现"旺季不旺"的特殊现象。“两个暂停”是政府对海南楼市的宏观调控，其目的是配合国际旅游岛，让海南房地产市场持续健康稳定发展。“狂热”的海南楼市冷静下来，开始步入理性发展的阶段。

　　疯狂论？泡沫论？

　　理性看待海南楼市

　　经历了市场的狂热和媒体的集中报道后，使人们模糊了对海南楼市的真实看法，海南房地产是否健康，为何海口房价逼近三亚，小盘房价超过大盘？需要理性看待、还原真实的海南楼市。

　　现在的海南房地产相比上世纪90年代的“泡沫”，情况发生了根本性变化。海南省省委书记卫留成在前不久谈过的一个重要看法，认为上世纪90年代海南房地产泡沫形成的原因主要有四点，一是海南省刚建省办经济特区，法律法规不够健全，土地市场管理不规范；二是当时政府宏观调控能力较弱，并有相当多的银行直接参与房地产投资；三是当时海南省全省规划和区域性规划都没有做好；四是当时市场条件不够成熟。

　　另外，从海南房地产交易的付款方式统计，一次性付款比例占据80%以上，按揭仅占20%，银行信贷相对较低，可以大大降低了市场的风险。因此，中国财富阶层对旅游地产的需求，以及对楼市的抗风险能力与当年不可同日而语，当年海南房地产市场需求并未成型，而现在是面向全国乃至全球市场的旺盛需求。可以说，目前海南房价上涨的主要原因是稀缺资源供求与度假投资需求不平衡造成的，国际旅游岛的获批成功更带动了海南房地产市场投资的升值潜力。

　　对此，海南省副省长姜斯宪在2010年博鳌旅游论坛的演讲中提到，“我们对海南房地产市场的健康发展抱有信心。”

　　在区域房产价值和品牌价值混沌的市场环境下，出现“海口房价逼近三亚，小盘房价高过大盘”，也需要理性认识。以分界洲岛、五指山为界，海南岛分为亚热带和热带，冬天海口最低温度为5℃，湿冷的气候与广州、深圳无异，而三亚最低温度保持在15℃左右，终年可以下海游泳。由于气候条件、自然资源所致，热带与亚热带的房产存在明显的价值区隔。以海口与三亚为例，2009年三亚均价为15600元/平方米，而海口均价仅为5100元/平方米，从两个区域历年房价对比来看，三亚房产价值均是海口的3倍以上，同时三亚作为国际旅游城市在滨海资源、整体规划、配套设施、品牌影响等方面都要优于海口，房地产开发与市场方面三亚更占有绝对优势。

　　小盘疯狂，大盘稳健，今年1月份，三亚很多小盘借机疯狂上涨，其上涨幅度超过大盘，甚至在价格方面小盘高过大盘。以清水湾为例，从开发周期、品牌实力及配套考虑，大盘根据自身的营销节奏和价格保持稳步上涨的策略，从而起到稳定市场的作用。

　　三亚占尽滨海资源

　　海南仍有投资洼地

　　春节期间，三亚大部分楼盘客流量严重下滑，但在清水湾表现却异常火热，每天看楼和体验的客户挤爆了整个销售中心。经过一年的强势宣传推广，雅居乐在华北区域形成了较强的品牌优势，在此期间华北客户的来访率不断增长。在一期产品售罄的情况下，来自全国的客户特别是华北客户出于对清水湾性价比极高的后续产品充满期待和关注。

　　在2010年初这场海南楼市的波动当中，清水湾以其稀缺的滨海资源、高端的市场定位、国际级的配套设施以及稳健的价格策略，在大三亚区域中逐渐凸现出最具投资潜力的价值洼地。

　　从整个大三亚旅游地产的发展格局来看，在强大需求及稀缺海湾资源的驱使下，以及三亚各海湾开发的现状，催生了三亚旅游地产向"国际综合湾区"趋势发展。近年来，大三亚房地产呈现自西向东发展的格局，清水湾连接海棠湾、香水湾、石湾梅和神州半岛旅游度假区，是海南东海岸湾区地产的枢纽地带。同时，在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》中，明确规定"高水平开发海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区"，海南清水湾将成为国际旅游岛建设的重要支柱力量。优越的地理位置和国际旅游岛中的发展定位使清水湾成为海南目前最佳的价值投资洼地。

　　从海南各个湾区对比而言，清水湾风光优美，海岸线长达12公里，水清沙幼，海水质量达到国家一类海洋水质标准，200米水域内水深不过2米，能见度达到11米，是天然的海滨浴场，比肩世界旅游度假胜地，其资源的稀缺性可见一斑。

　　另外，清水湾项目整体规划1.5万亩，总投额逾200亿元，由香港上市公司雅居乐地产和国际著名金融投资机构摩根士丹利主导开发，品牌知名度享誉业界。按照规划，未来将建有6家超五星级酒店、54洞国际滨海高尔夫球场、2家贵族游艇会，同时配套温泉SPA馆、名品商业街、殿堂式歌剧院、医院疗养、民族风情村、国际学校等。清水湾项目打破海南小盘分割传统的开发模式，实行统一开发，统一规划，统一管理，以"旅游+度假+疗养+投资"的模式开启"综合湾区地产"的全新时代。

　　目前，海南清水湾开发稳步推进，16公里的公园式景观大道前9公里已经开通，第一个18洞国际滨海高尔夫球场及五星级会所开始投入运营，海景别墅、洋房、酒店式公寓等度假物业推向市场，涵盖超市、餐饮、家居、娱乐等多种业态的商业配套于2009年年底先后开业，清水湾至三亚的业主专线巴士开通，更加方便业主出行。今年春节，清水湾首次迎来了2000多户业主正式入住，在清水湾的度假王国里享受第二人生的生活方式。

　　在“疯狂”的海南楼市中，海口、三亚的房价飙升至2-10万元/平方米，在1月5日开盘的星海传说组团，海景洋房销售均价仅为1.5万元/平方米，产品的高性价比使客户在开售当天4小时内全部抢光。可以看出，而清水湾并不盲从于市场的“狂热”，而是实行稳健的运营策略，通过注重打造产品的品质和提升服务水平，走长远发展的路子，也为业主后期物业创造了更大的升值空间。

    “两个暂停”解冻

    海南楼市再度活跃

　　在3月20日举行的2010年博鳌国际旅游论坛“地产与旅游主题分论坛”上，海南省副省长姜斯宪表示，“海南已经启动恢复商业性土地开发出让和新的房产项目审批准备工作”。4月1日，三亚已经有亚龙湾、海棠湾等因“两个暂停”而一度被搁置的项目重新开始运作，“封地”的政策实际上已经解冻，海南土地交易市场再度活跃，连琼中、白沙等偏远县市的土地也成为开发商争夺的焦点。随着国际旅游岛进程的加快和政府对市场规范的重视，有理由相信，海南楼市的发展前景将变得更加理性。