酒店旅游地产成新的经济增长点

来源：新浪网     作者：周筱    2010-05-17

　　国际旅游岛建设的获批，让海南迅速聚焦了世界的目光，海南酒店旅游地产也迎来了前所未有的发展契机，海南作为一个旅游胜地，在国际旅游岛的建设上升为国家战略同时，对海南房产业的发展也提出了更高的要求，传统的房产项目已经远远跟不上国际旅游岛建设的脚步，那么就需要海南房产的快速转型，而酒店旅游地产是不二之选。非常荣幸的是经历了许多的项目，从早期的助理角色到现在自己独立主持一些项目，从早期的模仿抄袭到现在的自主创意，逐步有了一些从感知到认知的质的飞跃。尤其经历了众多的国内项目以后，对中国如何规划有了自己的体会和一些经验。下面我讲的一些观点只能代表我个人，希望有更多的机会在这个基础上我们有分享和交流的可能。

　　作为中国最早与国际接轨的行业之一，酒店业在中国形成了相当大的产业规模，尤其是这些年以来在酒店业的投资非常旺盛。国际连锁品牌的酒店业非常大力度地进入了中国的市场，内地欠发达地区也有了一些极其旺盛的市场需求，同时局部地区的酒店投资过剩现象已经非常明显。在我看来局部地区的投资过剩实际上是一种结构性的过剩，而不是总量上的过剩。一般来说，几乎所有的产业他在涵盖市场的时候他应该是一个金字塔型，实际上现状的情况是在许多的地区形成的是一种倒金字塔型，比如说在南方许多的地区，比如东莞地区就是一个比较明显的例子，可能在很短的将来，在三亚地区可能也会出现这种状况，甚至我个人认为现状的情况已经是一种倒金字塔型的结构，这显然是一种不合理的结构性的模式。

　　从世界其他酒店业发达的国家和地区的相关数字，比如人口规模、商务旅游的客人总量、GDP总量和酒店床位数的总量，这个方面相比，中国的相应数据的对比中并不是一个总量上的过剩，近年来在局部地区的国际大酒店的投资在还债，还这30年经济高速发展所欠的酒店客房总量不足的债，还的过程当中这种盲目现象比较严重。中西部地区正在还这笔债，还这笔债的过程当中我个人认为要非常谨慎和注意，尤其避免结构性过剩的方面要非常注意。

　　中国进行酒店投资的决策和设计之前第一件事情我认为应该有比较科学的决策，现代酒店是西方的产物，是在符合西方人的文化习惯、文化背景、生活习惯和审美情绪的前提下，历经几百年的发展逐步形成的拥有相对固定的模式的产品，请注意是一种“产品”。上个世纪八十年代初期正式引入中国以来，国内的酒店几乎清一色地都在照搬西方的模式，成功和失败都有。

　　当我们的客人主体是中国人的时候，我们是否应当在符合中国人的文化背景、中国人的生活习惯和审美情趣等前提下，来做符合中国人的审美习惯和生活习惯的酒店，答案当然是肯定的，这一原则应当成为我们作为酒店设计的首要原则，也应当成为产品决策的一个决策前提。

　　这些年来国际品牌的酒店进入中国市场以后都有一定程度的适应中国市场产品的定位调整，以适应中国的文化背景包括生活习惯、消费习惯。有些例子是非常明显的比如同一个品牌的国际品牌连锁酒店，当他出现在国外和国内的时候是有明显的区别的，我相信在座的许多人都有这种明显的感受，比如大堂的大小。中国酒店的大小如果不大似乎就不能称之为有档次的酒店，客房面积也同样如此。客房面积在大部分的情况下远远大于国外的酒店，当然这是普遍意义上的。在国外的酒店几乎很少设计中餐厅的，但是在国内的酒店必须要设有西餐厅，这个反向的例子很说明问题。对比国际的品牌，在东南亚地区的酒店和国内的酒店的时候都有明显的差别，东南亚地区和中国实际上在文化背景和生活习惯有许多的相通性，正因为这种不同性也形成了明显的差异。

　　也就是说这些国际品牌的酒店在进入东南亚和进入中国的时候，他顺应市场做相应的变化，我们国内的酒店在投资和决策包括我们作为室内设计师做这个设计的时候应该到了这种阶段应该反思一下，或者应该思考一下，我们在这些方面，在适应中国的市场、适应自己的时候我们还能够做什么。

　　在中国几个比较发达的地区，比如北京、上海、广州、深圳，酒店的产品适应性比较容易实施的，这四个城市的国际化程度比较高，国际品牌的酒店在引入到国内的时候，在产品的适应性调整只需要做比较细微的调整就可以适应当地的市场了。

　　我们在酒店业现在有一个流行的说法是“东莞现象”或者是“东莞模式”，指的是东莞各个村镇容量了数量众多的高星级酒店，这些酒店大多数取得了良好的经济效益，他以娱乐、餐饮为主体，以客房为辅助功能的产品模式，几乎与西方酒店的产品定位理论和经验是背道而驰的，也与国内大中城市的酒店产品是大相径庭的，他的产品模式是恰恰英和市场需求的经典的例子，在座可能许多人对东莞的产业结构、商务模式、经济模式方面有一定程度上的了解。他可能在他的产品结构、模式方面许多人可能有一些负面的看法和影响，但是不管如何，他在适应市场的方面应该说是做的相当经典的一个例子。他的成功经验值得我们广大的业内人士和投资者思考和借鉴

　　比如说国内成功的国际品牌酒店，或者是成功的本土品牌酒店，一般都会视酒店里的餐饮和娱乐是负担，是经营负担。在北方地区可能尤为明显，在酒店里面不愿意设置比较大规模的设施，原因在于这些功能无法在社会餐饮和社会娱乐的竞争中形成优势，反映出来的是极大的品质劣势和成本劣势。而在广大的内陆地区，这一点又是呈反向的，在二线城市中小城市，酒店里的餐饮和娱乐反而是高端的旗帜，这种情况又能说明什么问题？这一点再次印证了产品适应性调整的重要性，不仅如此，在其他功能设计上也存在产品的适应性调整不一样。这方面我们在许多的设计案例中有许多不同的尝试。

　　解决的方法是首先要在意识上要重视它，不以累计星级评级的分数为出发点，而以如何迎合市场和消费需求为出发点，或者简单当作会所对待，当你以对待会所的方式对待他的时候，你会发现你的目标会非常明确，你再处理他空间的划分以及流线的布置、以及氛围的把握方面你都会有了明确的方向和出发点。容易对客人形成强烈的吸引力，进而达成客人对酒店的吸引的目的。

　　了解以上的这种现象对我们正确认识未来的酒店走向有很大的帮助，中国的酒店用了不到30年的时间走了西方将近400年的酒店发展历程可以说中国酒店业是跟国际接轨最早的、最彻底的行业之一，而我们作为新兴的经济体具有后来的优势，在酒店的发展和创新方面提供了广阔的舞台，，我们的酒店在形态上和西方的酒店没有本质的区别，对于我们新建一间酒店非常有意义，尤其对那些需要改建升级的旧式酒店更加有实践的借鉴作用。首先我们要在脑海中弱化星级酒店的概念，明晰我们即将新建和改建的酒店，是追求全服务型和有限服务型，抛弃只有功能齐全的高星级全服务型酒店才是高档酒店的固有概念，腾出思考的空间和时间和科学的决策，选择何种有限服务和做好哪些有限服务。