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海南西部房地产每平米2000多元 蓄势待发
来源:南海网-海南日报     作者:蔡于博    2009-11-20
澄迈盈滨半岛的一处高档别墅。本报记者苏晓杰摄
 
  11月18日,形似弯月的澄迈盈滨半岛一片繁忙景象。

  工程车往来穿梭、工人们紧张施工。漂亮的别墅小区、精致的热带园林渐次展现。

  随着鲁能集团、金手指、长春亚泰、上海承翰等房地产企业的相继发力,盈滨半岛重新焕发生机。儋州市区、儋州滨海新区、乐东龙沐湾、临高角等等区域也吹响了房地产业开发建设集结号。

  沉寂多年后,海南的西部地产再次吸引着众多关注的目光。

  瑰丽而多姿的海南西部,从澄迈的盈滨半岛直至乐东的龙沐湾蜿蜒绵长的海岸带上:或重新规划描绘全新的蓝图,或大兴工程进行道路、桥梁等基础设施建设,或重新盘活沉寂已久的烂尾楼,开始建设新的漂亮社区。

  历史,从兴起衰落到蓄势待起

  海南,中国房地产的“黄埔军校”。潘石屹、冯仑、易小迪、张宝全、曾伟……一大批在全国各地叱咤风云的房地产商都曾在这里挥洒过青春与梦想,收获过狂喜与失落。

  海南的西部同样见证了那个时代的房产记忆。

  在儋州白马井工作的老人们都清楚地记得,1992年成立了白马井镇开发建设领导小组,不到一年就升格成立了开发区管理委员会。“当时一下子来了154家企业来买地,非常火!”1993年,白马井一下上了18个项目,有商品房、酒店、写字楼等等。

  宏观调控硬性手段的实施,斩断了投资者们的资金链。镇政府旁临海的巨川小区项目在1995年浇筑完它最后一桶混凝土,但小区长期空置。18个项目基本上都成了半拉子楼,一座座烂尾楼有碍观瞻的与荒草为伴。

  澄迈盈滨半岛也是如此,1995年之后,红火景象不再,满目疮痍,一幢幢半拉子别墅孤寂地矗立于海滨,令前来参观的外来游客时时联想到那段充满激情和遗憾的“海南记忆”。

  沉寂的海南房地产重新积蓄起飞的能量。2001年后,以三亚楼市为发韧,海南的南部、北部和东部房地产在阵痛之后重新走上市场化发展之路。尽管滞后,海南的西部房地产仍吸引众多关注的目光。

  2006年底,儋州市区最大的停缓建工程庄园广场悄然复工续建。

  盈滨半岛重新迎来开发建设的序幕,在售的金手指高尔夫温泉小镇、熙岸高尔夫度假公寓、王府文海湾中式度假别墅等项目不断有来自全国各地的购房团专程过来进行团购。

  西部的乐东、东方、昌江等市县近一年来依次有了商品房项目。

  虽然已经起步,西部地产在全省地产格局中还是处于明显的洼地状态。

  2007至2008年两年间,海南西部房地产开发投资完成5.98亿元,仅占全省同期房地产开发投资的1.9%。西部房地产相关税收收入约仅2600万元,占其地方税收总额的2.39%,远低于全省43.17%水平。今年上半年西部房地产开发投资完成3.14亿元,仅占全省房地产开发投资的2.74%。

  西部房地产开发对促进城市面貌改善、基础设施完善及拉动经济的贡献还没有全面显现。

  突围,区域规划奠定基础

  城镇的发展常常与房地产紧密相连。

  椰风海韵环绕的海南,人居条件发生了巨大变化。从筒子楼、大杂院到现在的各种主题大型住宅区、花园洋房、别墅、生态小区等等。三亚地产已成为国人身份的象征,五指山、保亭已扛起绿色人居地产的旗帜,琼海等地的资源类休闲地产概念也已为国人所接纳。

  西部要改变较低水平的投资价值、吸金能力等各项指标,迫切需要在房地产业实现突围。

  拥有独特环境优势的海南西部,迎合的是人们对优质居住环境的向往,房地产同样拥有全国性市场。

  西部房地产落寞局面将取得突破,其发韧点可能在澄迈、儋州和乐东。

  今年9月8日,“富力・红树湾”项目在澄迈举行开工奠基典礼。这个项目建筑面积80多万平方米,规划面积约547公顷,建设工期为5至8年。项目包括红树林湿地公园、国际标准高尔夫球场、国际游艇会、红树林生态度假屋、高尔夫景观度假屋、5星级度假酒店以及商业配套等。富力期望消费者在这里享受到运动、休闲、健康等更高层次的居住乐趣。

  “富力・红树湾”项目与正在建设的一批盈滨半岛房地产项目,使澄迈有望成为西部地产发展的领头羊。

  乐东龙沐湾在去年规划评审会时,其造型别致的八爪鱼超五星级酒店引人注目。江苏国信集团期望龙沐湾这个距离三亚不远的热带滨海区域成为国际旅游度假区,有关市政、景观、水处理和环保等各项工作已准备了较长的时间。根据计划,一期将建设45洞连片高尔夫球场、八爪鱼超五星级酒店、五星级别墅酒店、四星级全套房酒店、滨海高尔夫公寓、项目管理中心、龙沐湾景观大道以及其他区内道路、市政和景观等基础设施。

  乐东的沿海区域除了龙沐湾,还布局了龙栖湾等数个综合地产项目。

  今年8月18日,江苏中南集团与儋州市政府签署合作协议,参与儋州滨海新区成片开发,计划参与开发面积达万亩之多。

  江苏的雨润集团与昌江签约,计划在昌江滨海打造高水准的度假地产项目。

  ……

  整个西部海岸线,几乎都有国内外大型或中型地产开发企业考察或谈判的身影。

  规划是土地开发的前提和基础。目前,西部地区已编制完成的各旅游区规划总面积为202.78平方公里,规划项目有酒店、高尔夫球场、度假住宅、游艇设施等。儋州滨海度假区、临高马袅湾、乐东尖峰岭、昌江霸王岭等旅游区规划也正在编制。

  规划勾勒出海南西部地产发展的蓝图,为西部地产的发展拉开了序幕。

  优势,潜质资源助力第四极

  正在积蓄开发能量的西部,地产发展有何优势?

  生态岛、阳光岛的海南是国人向往的理想居住地。宝岛的西部,不仅具有东部的热带气候、热带植被等等,而且土地资源丰富,自然环境奇美独特。

  由于起步较晚,西部可用于开发的土地资源相对丰富。土地利用现状调查统计,西部土地资源总量占全省土地资源总量的38%,其中建设用地占全省建设用地面积32.01%,占西部土地资源总量的12.98%。

  西部土地价格相对较低,2009年西部地区有偿供地出让平均成交价格接近全省平均价格的五分之一,目前西部商品住房价格每平方米仅2000多元,具有较大升值潜力。

  除了对岛外购房人群的吸引,西部的工业发展已形成一定规模,开发配套房地产的条件已经成熟。

  西部地区已形成老城经济开发区、临高金牌经济开发区、洋浦经济开发区、昌江循环经济工业区、东方化工城、儋州木棠工业区等点状集约布局的工业园区。除金牌开发区外,其余各工业区已有一大批稳定、收入较高的产业人群聚集。这些产业人群大都在海口、三亚购置房产,西部面向产业人员开发配套住房的地产具有相当的市场潜力。

  西部城镇化进程将进一步加快。有关部门预计,2015年西部城镇人口将达到161.5万人。按照2015年人均住房面积30平方米预测,预计2010-2015年西部地区居民自住住房需求约2010万平方米,再加上拆迁安置住房及改善性住房需求等,西部住房潜在需求总量约2200万平方米。

  在增长极打造的背景下,土地、信贷以及其他相关资源会在西部统一流动,从而形成一个跨城市的区域性地产大平台。

  蓄势待发的西部地产具有成为海南房地产“第四极”的潜质。

  序曲,差异化打造持久竞争力

  破茧成蝶走向未来,西部地产正蓄势待飞。

  如何顺应国际旅游岛要求形成西部房地产持续的竞争力?如何打造与东部差异化的高品质特色房地产产品?如何进行差异化的区域房地产营销?如何使时间发展的后发劣势成为资源产品的后发优势?

  西部房地产要意气风发地迎接一个全新时代的到来,上述问题都需要谋划在前,而不能走简单的低质、低价的低端地产开发路径是普遍共识,否则将留下难以挽回的伤痛。

  发展任务艰巨的西部,要从温饱型向发展型转变,以房地产为代表的基础设施建设投资,依然是西部未来一段时间投资和消费升级的主体。依据资源分布与组合的差异、生态环境容量的差异,坚持环境保护优先、规划先行、统筹协调发展的思路,一些业界人士建议,对西部房地产开发进行功能区划和政策分区:制定适建区、限建区、禁建区和缓冲区,实行严格的差异化发展与管制政策,避免遗憾发生。

  房地产和基础设施建设是城镇群落膨胀的最强劲动力。为西部房地产创造良好的外部环境,城市规划师们已提出建议,推进提高城镇化水平,加快发展儋州西部中心城市建设,建设一批港口型城镇和一批旅游风情城镇,形成大、中、小城镇协调发展的城镇体系。同时,不断加强基础设施等硬环境建设,重视体制、政策和服务融为一体的软环境建设,充分挖掘西部现有的区位优势和资源优势,实现西部房地产业协同发展。

  旅游的兴盛往往可以带动旅游地产的前行。专家们还建议选择尖峰岭、霸王岭、棋子湾、临高角等重点资源分布区进行建设突破,引入实力强、信誉佳、经验丰富的知名品牌专业性房地产企业,形成一批具有西部特色、竞争力较强的旅游度假产品,与东部旅游度假产品相区分。

  在传承中发展,在发展中创新。

  随着西部地区基础设施的逐步完善,配套环境的改善,西部房地产的发展将呈现昂扬之姿。

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