海南暂停土地出让 房价疯涨引爆炒地风

来源：中国经济网     作者：蔡于博    2010-01-19

　　“急求三亚10亩以上土地，合作也可以。”“文昌海边一线地357亩。价格合理，证件齐全。”打开海南购房网的土地出让栏目，众多类似的出售与求购的信息争相跃入眼帘。日前，海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目，然而在房价暴涨的诱惑之下，二级市场上的土地转让也在上演着一幕幕疯狂的好戏。

　　海南暂停土地出让

　　“1月4日规划获批以来，大陆和境外的大量资金涌入海南来抢地，甚至有开发商找市县领导要地。正是为了防止盲目审批和把握好建设节奏，海南省委省政府立即暂停了新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目。”国务院特殊津贴专家、海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授表示，这无疑是一个好消息，有利于促进海南的有序开发。

　　他表示，估计要待3月底4月初，国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后，土地出让与审批将再行启动。

　　在中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋看来，国际旅游岛建设的成败相当大程度上取决于旅游房地产市场的稳定，一旦十几年的房地产泡沫重演，海南国际旅游岛将受到毁灭性打击。“对于土地这些重要的战略资源审批权要统一上收到省上，不能过度下放，否则就会变成地方卖地热。因此，省委省政府从长远考虑来控制土地出让，是保障海南国际旅游岛可持续发展的必要举措。”

　　不过，在官方土地政策收紧的背后，二级市场上的土地交易更显活跃。

　　二级市场土地交易火爆

　　“亚龙湾200亩地出让，旅游用地，有意请来电。”“文昌海边一线地357亩。价格合理，证件齐全。”“急求三亚10亩以上土地，合作也可以。”打开海南购房网的土地出让栏目，众多类似的出售与求购的信息争相跃入眼帘。

　　笔者以寻求合作洽谈的身份与多名信息发布者联系后发现，近来海南二级市场上的土地交易十分火爆。其中一块位于亚龙湾的地块出售信息刚刚在去年12月27日挂出，不到三天时间，就已经出手。而其余地块也多在十天左右就已经出手。

　　“你要的三亚那块地早卖了，不过我手头还有其它的地，现在海南的地大家都抢着要，你要是真想买，来了三亚再给我电话吧。”一位不愿透露姓名的卖主急匆匆地挂断了笔者的电话。

　　从价钱来看，出让的地块看起来并不贵，以一块位于三亚湾国光豪生度假酒店附近的地块为例，总价1700万，地块面积为5亩。据业内人士测算，预计其楼面地价超过5000元，至少将卖到万元以上才能保本。不过，现在附近的项目已经卖到了2万元以上。

　　“只要是三亚的住宅用地，300万/亩左右的均价我就要了。”之前在网上求购三亚地块的葛先生新近刚刚从朋友手中买了一块迎宾路的住宅地，单价80万/亩。下一步，他还打算买100亩以内的住宅用地，但对于买地用途则不方便透露。

　　据业内人士透露，转让者多是一些小开发商。在上一轮泡沫中，很多土地资源以灰色交易的方式被实际没有能力开发的企业拿去了，这种地往往会转让；另一些是低谷时期买的地，土地升值之后被抛出获利。接手的不排除是外地的一些想进入海南的开发商。之所以这些地块的价钱看起来并不贵，主要与一些地块存在纠纷、手续不全等问题有关。

　　海南富力湾营销策划部副总索颖表示，二级土地市场的火热情形大约出现在去年初，但转让的规模都不大，一般为数亩大小，最大的也就几百亩。“在海南的房地产市场，太小的地块开发不起来，所以不如卖掉。”

　　房价疯涨助推“炒地风”

　　二级土地市场缘何出现这种火爆的情形？“近来要买地的人也特别多。不过，你看看现在的楼市就知道了，大家都像在菜市场卖白菜一样。”卖主王先生直言。

　　自年初海南旅游岛规划获批以后，海南的房价又开始了一轮疯涨。以位于三亚市海坡渡假区的二线海景项目“三亚金中海蓝钻”为例，该项目于去年12月底开始内部认购，到现在八成的房子已经卖掉。据售楼小姐介绍，自去年12月末开盘到现在，三个星期的时间内，他们进行了两次提价，涨幅达六七千，目前精装修带家电的二线海景公寓均价已经高达38000元。

　　三亚湾的红树林项目今年以来也历经了提价与降低折扣的过程。据了解，该项目上周普遍调价10%左右，而一次性付款的折扣则由本月初的85折提至88折，本周一又从88折提至91折。

　　“上午一个价，下午变成另外一个价，现在确实是比较普遍的现象。”海南一大型开发企业的策划经理表示。

　　一边是提价，一边是捂盘惜售。某楼盘销售经理告诉笔者，在五指山附近的一个项目近期便暂停对外销售。而周边的房价已经从此前的3000元/平方米，涨至6000元/平方米。不过，有业内人士表示，捂盘惜售的大多是小开发商，一个项目卖完后基本便无楼可卖。

　　专家呼吁规范二级市场土地交易

　　在曾经历过上一轮海南“房疯”的独立财经评论人袁剑看来，上一轮“炒地”与如今的“炒地”大不相同。“那时房地产市场还没形成，也没有实体经济作为支撑。有的炒地者连土地证都没有，就开始倒卖合同。”袁剑表示，从投资的角度来说，炒地要比建房赚钱来得更快。不过，20年过去后，现在的市场已经比较规范，接盘的能力也非比往日。

　　“土地经过一轮又一轮的炒卖之后，肯定会抬高房价。”袁剑直言。

　　“应该说，二级市场上的土地交易一直都有，也是各地普遍存在的现象。不过，海南房价上涨使其现在更易出手。”曹锡仁表示，值得注意的是，目前在二级市场上的土地交易很不规范，有的在没有任何投资的情况下炒地；有的连公司带土地一齐出让，通过变更法人代表的方式，逃避相关税费。曹锡仁建议加大土地出让后的开发利用监管力度，如果实在开发不了需要转让，应该对开发商进行严格的审查。

　　中国土地矿产法律事务中心专家钟京涛此前亦对媒体表示，国家的相关法律政策对囤地、“只倒地、不开发”问题都有规定，但就是很多政策执行得不到位，这需要政府加强监管，开发商也需要自律，还应发动社会公众进行监督。